Vad är skälig avgäldsränta vid beräkning av tomträttsavgäld?

Tomträtt är en nyttjanderätt som innebär att mark upplåts, ofta av staten eller en kommun, på obestämd tid mot en årlig avgift till en tomträttshavare. Denna avgift kallas tomträttsavgäld. Tomträttshavarens ställning är stark och avtalet gäller under en obegränsad tid, samtidigt som markägaren behåller äganderätten till marken.

Avgälden omregleras normalt endast vart tionde eller tjugonde år. Under en sådan avgäldsperiod ligger nivån på avgälden fast, även om inflationen stiger och markens värde förändras. Det skiljer tomträtten från flera andra nyttjanderätter, exempelvis hyra och arrende, där ersättningen ofta kan justeras löpande genom index eller andra höjningar.

Vid varje omreglering ska avgälden bestämmas så att markägaren får en skälig avkastning på markvärdet. Avgäldsräntan är den räntesats som används för att beräkna denna avkastning. Frågan om vilken ränta som är skälig får därför stor ekonomisk betydelse eftersom markvärdena är höga och avgäldsperioderna långa.

Från en stabil 3-procentsnivå till Smyrnamålets 1,75 procent

Under många år har rättspraxis utgått från en avgäldsränta om cirka 3 procent inklusive triangeleffekten. Den nivån har uppfattats som relativt stabil och förutsebar.

I Smyrnamålet, NJA 2025 s. 399, prövade Högsta domstolen frågan om avgäldsräntans nivå för en tomträtt upplåten för bostadsändamål. Parternas talan var i det målet upplagd så att avgäldsräntan skulle bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Högsta domstolen fann att utredningen gav stöd för att den långsiktiga realräntan under en stor del av den relevanta perioden kunde antas ligga stabilt under 2 procent. Med hänsyn även till att upplåtelsen avsåg bostäder ansåg domstolen att en avgäldsränta om 1,75 procent, inklusive triangeleffekt, var rimlig.

Avgörandet innebar ett tydligt avsteg från den tidigare 3-procentsnivån. Däremot besvarade Högsta domstolen inte fullt ut om avgäldsräntan kan eller bör bestämmas med hjälp av andra metoder än realräntemetoden.

Nyare praxis: Ska avgäldsränta på 1,75 % gälla även för tomträtter för kommersiella ändamål?

Efter Smyrnamålet har frågan prövats i flera mål i mark- och miljödomstolarna och i Mark- och miljööverdomstolen. I mål F 9099-23 uttalade Mark- och miljööverdomstolen i sin dom i mars 2026 att Smyrnamålet inte kunde begränsas till bostadstomträtter. För kommersiella tomträtter bestämdes dock avgäldsräntan till 2 procent, eftersom de bostadssociala hänsyn som aktualiserades i Smyrnamålet inte gjorde sig gällande på samma sätt.

Nya domar från Mark- och miljödomstolen: Ska avgäldsränta beräknas utifrån den långsiktiga realräntan eller på annan grund?

I Mark- och miljööverdomstolens domar den 8 juli 2026 i mål F 3976-24 och den 15 juli 2026 i mål F 8748-25 aktualiserades frågan avgäldsräntans storlek på nytt. Målen gällde kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad. Stockholm kommunen gjorde där gällande att Smyrnamålet inte gav tillräcklig ledning för de aktuella målen och att avgäldsräntan borde bestämmas utifrån annan utredning än enbart den långsiktiga realräntan. Kommunen framförde bland annat:

• Högsta domstolens prövning i Smyrnamålet var begränsad av hur parterna hade lagt upp sin talan. Domstolen tog därför inte ställning till om avgäldsräntan kan bestämmas med stöd av andra metoder, exempelvis direktavkastningskrav för mark.
• Mark är inte nödvändigtvis en riskfri tillgång. En avgäldsränta som utgår från en mycket låg realränta riskerar därför att inte spegla den risk och det avkastningskrav som följer av en investering i mark.
• Om en riskfri realränta används som direktavkastningskrav på mark kan resultatet bli att en del av markens avkastning överförs från markägaren till tomträttshavaren. För kommersiella tomträtter kan detta aktualisera frågan om tomträttshavaren i praktiken får en ekonomisk förmån som oskäligt gynnar tomträttshavaren.
• Realräntemetoden är endast tillräcklig om den ger ett resultat som är relevant för fastighetsmarknaden och för en tänkt markköpares krav på omedelbar förräntning av investerat kapital.

En avgäldsränta om 1,75 procent för bostadstomträtter och 2 procent för kommersiella tomträtter kan ifrågasättas om dessa nivåer verkligen ger markägaren en faktisk och skälig förräntning av markvärdet, som tomträttsinstitutet förutsätter.

Stockholms kommun yrkade i de båda målen att avgäldsräntan i första hand skulle bestämmas till 3,25 procent och i andra hand till 3 procent. Till stöd för detta åberopades bland annat utredning om fastighetsmarknaden, direktavkastningskrav och alternativa sätt att bedöma en skälig förräntning av markvärdet.

• Kommunen åberopade utredningar om direktavkastningskrav för bebyggda äganderätter och tomträtter i Stockholm samt överlåtelser av bebyggda tomträtter. Mark- och miljööverdomstolen ansåg dock att underlaget var för osäkert för att ligga till grund för avgäldsräntan. Domstolen framhöll bland annat att transaktioner avseende bebyggda fastigheter innefattar verksamhetsrisker som normalt bärs av tomträttshavaren, inte av markägaren.
• Kommunen gjorde även gällande att avgäldsräntan åtminstone borde spegla det förräntningskrav som en tänkt köpare av marken skulle ha, särskilt eftersom förvärv ofta finansieras på kapitalmarknaden. Långa företagsobligationer anfördes som en möjlig miniminivå. Mark- och miljööverdomstolen ansåg dock att riskerna med företagsobligationer är större än riskerna med kommunens innehav av mark upplåten med tomträtt.
• Kommunen åberopade vidare utredning om risk på fastighetsmarknaden och gjorde gällande att ett risktillägg borde göras om realräntan används som utgångspunkt. Mark- och miljööverdomstolen fann att marken, trots osäkerhet om framtida värde, var en så pass riskbegränsad tillgång för kommunen att något risktillägg inte skulle göras.

Sammanfattningsvis fann Mark- och miljööverdomstolen att det saknades skäl att avvika från den nivå om 2 procent, inklusive triangeleffekt, som domstolen ansåg följa av den nya praxis som etablerats efter Smyrnamålet. Domarna har nu överklagats till Högsta domstolen. Det innebär att frågan om vad som är skälig avgäldsränta fortfarande inte är slutligt avgjord.

Är 1,75–2 procent en skälig ränta på markvärdet?

Den centrala frågan är om en avgäldsränta på 1,75–2 procent verkligen motsvarar en skälig ränta på markvärdet. Mark- och miljööverdomstolen har i de senare avgörandena uttalat att ledning ska hämtas från den avkastning som kommunen hade kunnat få som ett alternativ till att upplåta tomträtten. Det uttalandet ligger också nära förarbetenas utgångspunkt: avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet.

När markvärdena uppgår till mycket stora belopp får räntenivån avgörande betydelse. I de överklagade målen var markvärdena omkring 1,3 miljarder kronor per fastighet. Om ett sådant kapital binds under en tioårsperiod är det naturligt att fråga om en avkastning på 1,75–2 procent verkligen motsvarar markägarens alternativa avkastningsmöjligheter.

Här finns ett spänningsfält mellan två intressen. Tomträttshavaren har ett berättigat intresse av förutsebara och rimliga kostnader. Markägaren har samtidigt rätt till skälig avkastning på ett mycket betydande markvärde. Om avgäldsräntan läggs alltför nära en långsiktig riskfri realränta finns en risk det inte fullt ut fångar vad marken faktiskt skulle kunna generera genom exempelvis försäljning, arrendeupplåtelse eller egen exploatering. En fråga kvarstår också: Om kommunen investerar 1,3 miljarder kronor på annat sätt än i den aktuella marken – exempelvis genom att binda 1,3 miljarder i 10 år för förvaltning med låg risk hos en bank – skulle inte kommunen få mer än 1,75 %-2 % i årlig avkastning på det investerade kapitalet?

Slutsats: rättsläget är mer osäkert än på länge

Smyrnamålet har haft stor betydelse för rättsutvecklingen, men avgörandet ger inte ett fullständigt svar på frågan om vad som utgör skälig avgäldsränta. Prövningsramen i målet var begränsad till realräntemetoden och bostadssociala hänsyn spelade en uttrycklig roll i Högsta domstolens bedömning.

De senare avgörandena från Mark- och miljööverdomstolen visar att domstolarna tills vidare är återhållsamma med att avvika från den nya linjen. Samtidigt kvarstår flera principiella frågor. Vilken betydelse ska direktavkastningskravet ha? Ska ett risktillägg kunna aktualiseras? Hur ska markägarens rätt till skälig avkastning beräknas? Vad är en skälig ränta på markvärdet? Kan markägaren med fog förvänta sig en skälig avkastning på markvärdet som överstiger den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden?

Det är rimligt att säga att rättsläget fortfarande är osäkert. Det är oklart vad som är en skälig avgäldsränta. Vi avvaktar nu Högsta domstolens prövningar. Frågan är dock om prövningsramarna i dessa nya mål är tillräckliga för att avgöra vad som är en skälig avgäldsränta och hur avgäldsräntan ska beräknas.  

Behöver du rådgivning om tomträtt?

Vi biträder klienter i frågor alla om tomträtt och omreglering av tomträttsavgäld. Välkommen att kontakta oss.