Arrenderätt
Arrende är en nyttjanderätt som ger en arrendator rätt att använda jordägarens mark mot betalning av en arrendeavgift. Arrendeavgiften bör vara skälig och vid förlängning kan arrendeavgiften prövas av arrendenämnden. Arrende kräver, till skillnad från hyra och annan nyttjanderätt, ett skriftligt arrendeavtal. Arrende delas in undergrupper, olika arrendeformer, beroende på vilket användningsändamål som arrendet har i arrendeavtalet. Arrendeavtalets utformning, inte dess rubricering, avgör vilken form av arrende det är fråga om. Det är därför viktigt att utforma arrendeavtalet rätt. Arrendeformerna är jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. För var och en av dessa arrendeformer, förutom lägenhetsarrende, finns särskilda rättsregler. Reglerna om arrende finns i 8-11 kapitlet jordabalken (1970:994). Även reglerna i 7 kapitlet jordabalken tillämpas i viss mån på arrende.
Arrendatorns besittningsskydd och uppsägning
Uppsägning av arrendeavtal ska vara skriftlig. Uppsägning kan ske antingen för villkorsändring eller för att avtalet ska upphöra vid arrendetidens utgång. Vid uppsägning för villkorsändring ska jordägaren i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor som erbjuds för förlängning. Vid uppsägning för avflyttning måste arrendatorns ev. besittningsskydd beaktas. Hur starkt besittningsskyddet är, beror på vilken arrendeform det är fråga om. Besittningsskyddet är viktigt att ta hänsyn till när det skriftliga arrendeavtalet upprättas och även i samband med uppsägning av arrendeavtalet.
Det finns även tidsfrister som jordägaren behöver beakta vid en uppsägning. Om arrendatorn har gjort investeringar på arrendestället, kan arrendatorn i vissa fall ha rätt att kräva att jordägaren övertar dessa mot ersättning om arrendatorn måste avflytta. Jordägaren bör vara införstådd med vad som gäller för det enskilda arrendet innan en uppsägning företas. Uppsägningen, villkoren och frågor om arrendatorns besittningsskydd m.m. kan sedan prövas av arrendenämnden.
Vad är jordbruksarrende?
Jordbruksarrende föreligger när jord upplåts till brukande. Jordbruksarrende delas upp i gårdsarrende och sidoarrende. Vid gårdsarrende har arrendedatorn en bostad på arrendestället och arrendetiden måste vara minst fem år. En gårdsarrendearrendator har ett starkare besittningsskydd än en sidoarrendator. Sidoarrende på maximalt ett år saknar besittningsskydd. Arrendeavtalet ska träffas för viss bestämd arrendetid. Upphör arrendet finns det i jordabalken särskilda regler för syn- och avräkning som måste beaktas. Det finns många rättsregler och tidsfrister som ska beaktas både vid upprättande av arrendeavtalet och vid uppsägning av arrendeavtalet, det är därför viktigt med ingående kunskap om just jordbruksarrendeavtal.
Vad är bostadsarrende?
Bostadsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus för arrendatorn och hans närstående. Med bostadshus räknas även hus för fritidsboende. En bostadsarrendator har ett besittningsskydd. Avtal om bostadsarrende träffas på minst fem år, om arrendenämnden inte godkänt något annat, eller på arrendorns livstid. Vid förlängning av arrendeavtalet utgår arrendeavgiften med ett skäligt belopp som kan prövas av arrendenämnden. Det finns särskilda regler avseende såväl uppsägning, som andrahandsupplåtelse.
Vad är anläggningsarrende?
Anläggningsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att på arrendestället för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad, som inte är av enbart ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Anläggningsarrende innebär att en fastighetsägare upplåter mark till en arrendator som får använda marken för att bedriva en viss verksamhet, exempelvis uppförande och drift av vindkraftverk eller andra industriella anläggningar. Detta skiljer sig från jordbruksarrende, där marken används för jordbruksändamål. Anläggningsarrendater har ett indirekt besittningsskydd.
Vad är lägenhetsarrende?
Lägenhetsarrende är en flexibel form av arrende som används för upplåtelser av mark för olika ändamål som inte involverar jordbruk, bostäder eller byggnader för förvärvsverksamhet. Lägenhetsarrende är inte lika starkt reglerat som de andra arrendeformerna. Lägenhetsarrende regleras i de generella reglerna för arrende i 8 kapitlet jordabalken. Lägenhetsarrende saknar, till skillnad från de andra arrendeformerna, ett eget specialkapitel i jordabalken. Det ställer högre krav på tydlighet vid arrendeavtalets utformning. Lägenhetsarrendatorn saknar besittningsskydd.
Våra jurister har omfattande kunskap och erfarenhet att arbeta med såväl jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Vi företräder regelmässigt klienter i arrendenämnd och domstol samt hjälper till med bl.a:
- Upprättande och analys av arrendeavtal
- Bedömningar gällande arrendenivåer och andra arrendevillkor
- Besittningsskyddsfrågor
- Uppsägningar med sammanhängande frågor och förhandlingar
- Villkorsändringstvister
- Förlängningstvister
- Skadeståndsrättsliga frågor