Nya regler om presumtionshyra från och med den 1 januari 2026

Sedan presumtionshyra infördes som hyressättningsmodell för tjugo år sedan har det varit ett centralt verktyg för att möjliggöra nyproduktion av hyresrätter genom att skapa förutsebarhet kring hyresnivåerna. Hyressättningsmodellen har dock under senare år ifrågasatts och nu har nya regler trätt i kraft den 1 januari 2026.

Vad är presumtionshyra?

För en bostadslägenhet ska hyran som huvudregel bestämmas till ett skäligt belopp jämfört med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. För nyproducerade hyresrätter finns dock ett undantag, presumtionshyra. Presumtionshyra innebär att hyran för nyproducerade hyresrätter kan fastställas på en nivå som avviker från bruksvärdessystemet med hänsyn till fastighetsägarens produktionskostnader och avkastning. Hyresnivån fastställs genom förhandling och huvudregeln är att presumtionen gäller under 15 års tid. Syftet med presumtionshyra är att skapa förutsebara och stabila villkor som täcker fastighetsägarens kostnader samt att fler hyresrätter byggs.

Vad innebär de nya reglerna?

Presumtionshyror får följa den generella hyresutvecklingen

Med lagändringarna som grundar sig i propositionen, En förbättrad modell för presumtionshyra (prop. 2024/25:192), ska presumtionshyror som huvudregel få höjas med belopp motsvarande den allmänna hyresutvecklingen på orten. Detta innebär i praktiken att presumtionshyror inte längre ska behandlas annorlunda vid årliga hyresförhandlingar. Den tidigare praxis som fastställt att presumtionshyror ska få en lägre höjning än det övriga befintliga beståndet blir därmed inte vägledande i och med lagändringarna.

Tvister om årlig hyresjustering kan prövas av skiljeman

Vidare innebär lagändringarna att även tvister om den årliga hyresjusteringen för presumtionshyror kan prövas av en särskild skiljeman. Tidigare har den särskilda skiljemannen enbart kunnat lämna skriftlig rekommendation om årlig hyresjustering för bruksvärdeshyror. Ett skiljeförfarande med den särskilda skiljemannen förutsätter emellertid att den gällande förhandlingsordningen innehåller en skiljeklausul.

Skiljeförfarande även vid tvist om inflyttningshyra

I en förhandlingsordning ska parterna dessutom kunna avtala om att tvister om den inledande hyresnivån, s.k. inflyttningshyra, ska kunna avgöras av en särskild skiljeman. Parterna blir bundna av skiljemannens rekommendation och ska omsätta denna i en förhandlings-överenskommelse.

Utökade möjligheter till tillval, frånval och justeringar

Dessutom ges parterna möjlighet att i förhandlingsordningen komma överens om till- och frånval som påverkar hyran, vilket idag inte är möjligt. Hyresnivån kan också justeras med hänsyn till ett väsentligt intresse och som parterna inte kunde förutse vid byggnationen av huset. I propositionen exemplifieras vad som är att anse som väsentligt intresse och då anges bl.a. installation av solceller, laddstolpar och andra tekniska lösningar som påverkar fastighetens drift och värde och gynnar hyresgästerna som kollektiv.

Sammanfattningsvis innebär lagändringarna att möjligheten att justera presumtionshyrorna, årligen och vid tillval, närmat sig bruksvärdessystemet. Vidare innebär lagändringarna att den särskilda skiljemannens utvidgade roll ökar förutsebarheten för både fastighetsägare och hyresgäster.