Felbedömning och felansvar vid bostadsrättsöverlåtelse

En privatperson som ska köpa ny bostad och står i valet och kvalet mellan villa eller bostadsrätt funderar troligtvis främst på aspekter som trädgård, grillmöjligheter, söderläge på balkongen och pendlingsavstånd. Det är framför allt de praktiska skillnaderna mellan köp av villa eller bostadsrätt som övervägs, snarare än de juridiska. En bostadsrättsöverlåtelse är dock rättsligt sett en speciell form av köp, exempelvis äger du aldrig din bostadsrättslägenhet. Vad innebär det i praktiken och vilket ansvar har man som säljare respektive köpare vid en bostadsrättsöverlåtelse?

Köp av bostadsrätt har många likheter med köp av fastighet. Partsförhållandena utgörs oftast av säljare och köpare som överlåter eller förvärvar sin bostad eller sitt fritidshus. En bostadsrätt är emellertid rättsligt sett att betrakta som lös egendom, varför köplagens (1990:931) bestämmelser i stället för jordabalkens (1970:994) blir tillämpliga på överlåtelsen. Även om det görs analogier i vissa hänseenden så är de rättsliga utgångspunkterna, särskilt vad avser undersökningsplikt, upplysningsplikt och felansvar, inte desamma.

Att inneha en bostadsrätt innebär inte att man äger lägenheten. Innehavet avser i stället den andel i den ekonomiska föreningen som din lägenhet utgörs av. En bostadsrätt består rent fysiskt endast av lägenhetens inre. Byggnadens avloppssystem, stammar och ventilation ingår således inte i bostadsrätten och utgör i stället föreningens ansvar i den mån det föreligger ett fel. Undersökningsplikten omfattar därmed främst lägenhetens inre fysiska skick.

Om ett fel upptäckts efter köparens tillträde till bostadsrätten kan det föreligga ett köprättsligt fel om den, trots att den överlåtits i befintligt skick, t.ex. avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Genom praxis har det formulerats ett s.k väsentlighetskrav innebärande att en avvikelse från vad köparen kunnat förvänta sig behöver betinga ett prisavdrag överstigande ca 3 % av köpeskillingen för att kunna åberopas gentemot en säljare.[1] Särskilt begränsande blir detta vid överlåtelser på starka marknader där nivån på köpeskillingen är så pass hög att 3 % vida överstiger ett prisavdrag grundat på avhjälpandekostnaden för ett exempelvis nytt badrum. Vid en köpeskilling på 15 000 000 kr behöver kostnaden för avhjälpandet av felet överstiga 450 000 kr för att väsentlighetskravet ska anses uppfyllt.

Säljarens upplysningsplikt vid en bostadsrättsöverlåtelse är mycket begränsad. Det ligger nära till hands att klandra en säljare som man anser borde ha känt till och upplyst om att det ofta blir stopp i avloppet i badrummet, att golvet under dörrmattan var missfärgat eller att föreningens lokalhyresgäst stör på helgerna. Rättsligt sett är felansvar grundat på upplysningsplikt svåra att nå framgång med. Dels har köparen bevisbördan för att säljaren varit medveten om förhållandet, dels att det förhållandet ska ha inverkat på köpet. Därtill uppställs samma väsentlighetskrav som ovan: felet vilket säljaren borde ha upplyst om måste betinga ett prisavdrag överstigande ca 3 % av köpeskillingen. Dessa krav i bevishänseende och väsentlighet gör det påtagligt svårt för en köpare nå framgång med påstående om köprättsligt fel grundat på säljarens bristande upplysningsplikt.

Köplagens reglering avseende felansvar utgår till större del från vad parterna avtalat avseende ”varan” och dess skick och hur den beskrivits för en köpare i marknadsföring och objektsbeskrivning. En köpare av en bostadsrätt ska därmed som utgångspunkt kunna förlita sig på innehållet i parternas avtal. Avtalets betydelse vid fel i bostadsrätt har återspeglats i senaste årens praxis på området.[2]  Om en säljare i överlåtelseavtal eller objektsbeskrivning anger egenskaper om bostadsrätten, till exempel att badrummet är fräscht, nyrenoverat och helkaklat så är det att betrakta som ett avtalat skick. Om det sedermera visar sig att det föreligger fackmässiga brister i badrummet eller att det renoverats längre tillbaka i tiden än vad som angivits föreligger som utgångspunkt ett köprättsligt fel.

Sammanfattningsvis bör såväl säljare som köpare vara medvetna om att uppgifter om lägenhetens egenskaper och skick i marknadsföring, objektsbeskrivning och överlåtelseavtal har stor betydelse för bedömningen av om det föreligger ett fel i köprättslig mening. Detta medför att båda parter nogsamt bör granska avtalshandlingarna innan avtal tecknas. För en säljares del är det även viktigt att i det inledande skedet granska bostadsrättens objektsbeskrivning och annons eftersom dessa handlingar slutligen utgör utgångspunkten för bedömningen av eventuella fel och brister i bostadsrätten. I sammanhanget ska erinras om att eventuella felaktigheteter i marknadsföring, objektskrivning eller överlåtelseavtal som berott på mäklaren inte förtar säljarens ansvar för innehållet i dessa handlingar gentemot en köpare, om säljaren godkänt uppgifterna.

[1] NJA 2019 s. 807. HD uttalar i målet att ”när är utgiften för att åtgärda vissa brister i bostadsrättslägenheten utgjort några procent av priset kan bostadsrätten anses felaktig bara om övriga omständigheter med stor tyngd talar för att fel föreligger.”

[2] Högsta domstolens dom den 10 december 2020