Dolda fel
Vad är dolda fel?
”Dolda fel” är ett vardagligt begrepp för fel och brister i en fastighet eller bostadsrätt. Reglerna skiljer sig till viss del när det gäller dolda fel i bostadsrätt respektive dolda fel i fastighet. Dolda fel i bostadsrätter hanteras i enlighet med köplagen, medan dolda fel i fastigheter regleras i jordabalken. När ett dolt fel upptäckts efter försäljning är det inte alltid lätt att avgöra vem som ska stå risken. Huvudregeln är att fel som kunnat eller borde kunnat upptäckas vid en kontroll av fastigheten/bostadsrätten inte utgör dolda fel och därmed inte kan göras gällande som fel men det beror också på vilka uppgifter säljaren lämnat.
Fel i fastighet
Vad som utgör fel i fastighet och möjliga påföljder regleras i 4 kapitlet jordabalken. Felen kan delas in i följande tre kategorier
- Faktiska fel
Faktiska fel kan delas upp i konkreta fel, dvs avvikelser från avtalat skick, och abstrakta fel, dvs när fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Faktiska fel avser typiskt sett fysiska aspekter av fastigheten och är vad som kan utgöra ”dolda fel”. - Rådighetsfel
Rådighetsfel föreligger typiskt sett när ett myndighetsbeslut begränsar köparens möjligheter att använda fastigheten på det sätt han/hon vid köpet hade skäl att förutsätta, exempelvis ett rivningsföreläggande eller användningsförbud. - Rättsligt fel
Ett rättsligt fel innebär att fastigheten besväras av en rättslig belastning som begränsar eller hindrar köparens möjligheter att rättsligt förfoga över fastigheten. Det kan exempelvis avse lagfartshinder, belastning av panträtt eller andra inteckningar, servitut, eller att säljaren inte är rätt ägare.
En köpare av en fastighet har en lagstadgad undersökningsplikt när det rör faktiska fel, däremot inte när det gäller rådighetsfel eller rättsliga fel. För att göra gällande rådighetsfel eller rättsligt fel krävs dock att köparen vid köpet var i god tro, dvs inte hade eller bort haft kännedom om felet i fråga.
Undersökningsplikt
Undersökningsplikten regleras i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. Av regleringen följer att köpen inte får åberopa en avvikelse som köparen borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Undersökningsplikten och omfattningen av de kontroller/utredningar köparen förväntas göra är alltså beroende av vilket objekt som är aktuellt.
Reklamera felet
Om köparen vill göra gällande ett fel måste denne reklamera inom skälig tid från det att köparen upptäckt eller borde upptäckt felet, om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder. Vad som är skälig tid varierar beroende på felet. Säljarens felansvar sträcker sig dock som längst i tio år från köparens tillträde.
Påföljderna
Möjliga påföljder enligt jordabalken om fel föreligger är bl a prisavdrag eller hävning. Hävning förutsätter dock att felet är väsentligt, och ett prisavdrag förutsätter att felet påverkar fastighetens marknadsvärde. Avdraget ska motsvara mellanskillnaden mellan fastigheten i felaktigt jämfört med avtalat skick, men då detta är en svår bedömning att göra görs beräkningen ofta med utgångspunkt i vad det kostar att åtgärda felet.
Fel i bostadsrätt
En bostadsrätt utgör lös egendom vilket innebär att felreglerna finns i köplagen. En bostadsrätt säljs som regel i ”befintligt skick”, vilket innebär att säljaren vill begränsa sitt ansvar till bostadens faktiska tillstånd. Det medför ett ökat ansvar för köparen att undersöka det faktiska tillståndet innan köpet.
Om bostadsrätten har sålts i befintligt skick kan den ändå anses felaktig, om säljaren har garanterat en uppgift som haft betydelse för köpet och som visar sig inte stämma, om säljaren undanhåller information av väsentlig betydelse avseende bostadsrättens egenskaper och som köparen borde blivit upplyst om, eller om bostadsrätten av annan anledning är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta, se 19 § köplagen.
Undersökningsplikt
Även om det inte finns någon uttrycklig undersökningsplikt i köplagen som i jordabalken, följer av 20 § köplagen att köparen inte får åberopa avvikelser som hen måste antas ha känt till vid köpet, och heller inte avvikelser som borde upptäckts vid en undersökning av bostadsrätten. Detsamma gäller om köparen trots uppmaning från säljaren underlåter att undersöka bostadsrätten och vid sådan undersökning borde ha upptäckt felet. Det är heller inte enbart själva lägenheten som ska granskas. Årsredovisningen innehåller ofta, utöver viktig information om föreningens ekonomiska situation, information om kommande reparationer och renoveringar.
Reklamera felet
Även vid fel i bostadsrätt ska reklamation ske inom skälig tid från att avvikelsen upptäcktes eller borde upptäckts. Felansvaret sträcker sig dock som längst i två år från köparens tillträde, om inte parterna har avtalat om något annat.
Påföljderna
Möjliga påföljder enligt köplagen är
- Avhjälpande - säljaren har rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet under vissa förutsättningar
- Prisavdrag - ett prisavdrag ska motsvara mellanskillnaden mellan bostadsrätten i avtalat jämfört med felaktigt skick, men utgår normalt sett från kostnaden för avhjälpande av felet
- Hävning - vid väsentliga fel kan prestationerna gå åter dvs. köparen får tillbaka sina pengar och säljaren får tillbaka sin lägenhet
- Skadestånd - köparen kan ha rätt till ersättning för den skada köparen lider till följd av felet
För att ett fel ska kunna göras gällande krävs att det är av viss dignitet. Våra advokater och jurister har omfattande kunskap och erfarenhet av att arbeta med fel i fastighet och fel i bostadsrätt, både gällande dolda fel, rådighetsfel och rättsliga fel. Vi företräder regelmässigt köpare och säljare i tvister i domstol och kan hjälpa till med bl.a:
- Granskning och analys, bedömning av huruvida fel föreligger
- Ansökan om rättsskydd
- Upprättande eller besvarande av reklamation
- Upprättande eller bemötande av krav
- Ansökan om stämning eller upprättande av svaromål, ombud i rättsprocess
- Upprättande av förlikningsavtal