Det rättsområdet som lokalhyra ryms inom kallas kommersiell hyresrätt och regleringen kring det återfinns huvudsakligen i 12 kapitlet jordabalken (vanligen kallad hyreslagen). Kommersiell hyresrätt, även kallat lokalhyra, är något som berör många näringsidkare och upplåtelse av lokal utgör fundamentet i många fastighetsportföljer och fastighetsinnehav. Det kan handla om att hyra ut en lokal, att säga upp ett hyresavtal för villkorsändring eller avflyttning, överlåtelse av hyresavtal etc.

 

Den svenska lagstiftningen för lokalhyra är omfattande och innehåller flera krav. Dessa gäller både vid upprättande och uppsägning av avtal samt när det kommer till lokalens skick. Regelverket kan vara komplext och ett misstag kan till exempel leda till att en uppsägning blir ogiltig eller att hyresvärden blir skyldig att betala skadestånd. Även om parterna har frihet att avtala om hyresnivån innehåller hyreslagen regler som innebär att hyresvärden har rätt att kräva en marknadsmässig hyra och hyresgästen har rätt att vägra en hyra som överstiger marknadsnivån eller villkor som är oskäliga.

 

Sedan firman grundades 1989 har hyresjuridik varit vårt kärnområde och våra jurister är experter på kommersiell hyresrätt. Våra jurister kan hjälpa er i de hyresrättsliga frågor som dyker upp under en fastighets hela livscykel från att upprätta nya hyresavtal och hantera löpande förvaltningsfrågor under hyresförhållandet, till att säga upp och förhandla befintliga avtal. Vår styrka ligger i mångårig erfarenhet och förståelse för klientens affär, vilket ger våra klienter mervärde genom att kunna navigera rätt och fatta väl avvägda beslut i handhavandet med lokalhyresgäster liksom i förädlingen av sina fastigheter och förhandlingar.

 

Vi erbjuder också hjälp i ärenden som rör medling eller uppskov i hyresnämnden samt bedömningar av marknadshyra. Med vår breda erfarenhet kan vi identifiera vilka regler som är relevanta och vilka risker som finns. Vi kan även ge taktiska råd som inte direkt framgår av lagstiftningen och som är viktiga för att klienten ska kunna fatta välgrundade beslut. Dessutom kan vi granska befintliga avtal för att säkerställa att hyresvillkoren är rimliga och att rätt hyra faktureras. Om en tvist skulle uppstå, kan vi med vår erfarenhet av hyresrättsliga tvister i hyresnämnden, domstol eller skiljenämnd ge kvalificerat stöd.

 

Som specialister på kommersiell hyresrätt inom handel, restaurang, kontor, industri, lager-/logistik, offentliga byggnader kan vi bistå klienter i bland annat:

 

• Upprättande av lokalhyresavtal och tilläggsavtal
• Tolkning av hyresavtal och tilläggsavtal
• Uppsägningar av lokalhyresavtal (för avflyttning eller villkorsändring)
• Avhysningar (ansökningar till kronofogden, stämningar)
• Möten och förhandlingar med parter i hyresavtal
• Hyresförhandling
• Medling och marknadshyresyttranden i hyresnämnd
• Hantering av krav på hyresreduktion och skadestånd p.g.a. hinder och men i nyttjanderätten
• Ändrad användning av upplåtelseändamålet
• Andrahandsupplåtelser
• Överlåtelse av lokal
• Ombyggnationsfrågor
• Due diligence av lokalhyresavtal i samband med fastighetsöverlåtelse
• Uppskov med avflyttning
• Skadeståndsprocesser i allmän domstol angående ersättningskrav i anledning av indirekt besittningsskydd

 

Vi erbjuder även rådgivning inom bostadshyresjuridik, se nedan. 

Begreppet hyresrätt väcker ofta associationer till en specifik boendeform där en person hyr sin bostad från en hyresvärd. Upplåtelse av hyresrätt till bostad regleras främst i 12 kapitlet jordabalken, även kallad hyreslagen. Hyreslagen reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst och några av de centrala aspekterna i hyreslagen är hyresavtalet, hyressättning, besittningsskydd vid upplåtelse av bostad, hyresgästen och hyresvärdens rättigheter och skyldigheter, andrahandsuthyrning, formkrav vid uppsägning av hyresavtalet m.m. I hyresavtalet regleras villkoren för boendet, hyrestid, uppsägningstid, hyran, vad som ingår i hyran, vilka rättigheter och skyldigheter såväl bostadshyresgästen som hyresvärden har m.m. Hyreslagen präglas av skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen och villkoren i hyresavtalet får därför inte strida mot de tvingande reglerna i hyreslagen. Här är några av de mest centrala aspekterna i hyreslagen, som både hyresgäster och hyresvärdar bör känna till för att undvika konflikter och för att förstå sina rättigheter och skyldigheter.

 

Hyresavtalet

• Formkrav: Hyresavtal kan ingås skriftligen eller muntligen, men skriftliga avtal är att föredra.
• Hyresobjektet: Avtalet ska tydligt ange vilken bostad som hyrs ut, hyrestid och hyresbelopp.
• Hyrestid: Hyresavtalet kan vara tidsbestämt eller löpande.

 

Hyressättning och villkorsändring

Ändring av hyra eller andra villkor i ett hyresavtal för en bostadslägenhet kan ske på två sätt: antingen genom individuella förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen eller genom kollektiva förhandlingar baserade på förhandlingsordningar. Det individuella förhandlingssystemet är det som föreskrivs i hyreslagen, medan det kollektiva systemet bygger på reglerna i hyresförhandlingslagen.

Hyran ska vara skälig, vilket innebär att den ska vara i linje med hyrorna för liknande bostäder i samma område. Hyran kan fastställas av hyresnämnden.

 

Vad är besittningsskydd? 

Hyresgäster av bostäder har ett s.k. direkt besittningsskydd vilket i regel ger hyresgästen ett starkt skydd mot uppsägning. Detta innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet, såvida inte besittningsskyddsbrytande skäl föreligger t.ex. om hyresgästen missköter sig. Förlängningstvister mellan en hyresgäst och en hyresvärd prövas i regel i hyresnämnden. Ett avgörande i hyresnämnden kan överklagas till Svea hovrätt.  

Under vissa förutsättningar, t.ex. vid förestående rivning och ombyggnad, kan besittningsskyddet avtalas bort genom ett s.k. avstående från besittningsskydd.

 

Hyresgästens och hyresvärdens rättigheter och skyldigheter

Grundläggande förpliktelser för hyresgästen är att denne måste vårda bostaden, betala hyran i tid, inte störa och följa ordningsregler.

Hyresvärden ansvarar för att bostaden är brukbar och håller en rimlig standard och ansvarar för att åtgärda nödvändiga reparationer (undantag kan förekomma vid hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU).

 

Andrahandsuthyrning

Hyresgästen äger endast efter samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden hyra ut sin lägenhet i andra hand. Hyresgästen måste ha beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten i andra hand och det får inte heller finnas befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig andrahandsuthyrningen. Hyresnämnden prövar på begäran av hyresgästen frågan om tillstånd för andrahandsuthyrning om inte hyresvärden och hyresgästen kan komma överens i frågan.

Olovlig andrahandsuthyrning utgör ett besittningsskyddsbrytande skäl och hyresgästen riskerar därmed att förlora hyresrätten till sin bostad, dvs uppsägning av hyresavtalet.

 

Uppsägning

• Uppsägningstid: Uppsägningstiden varierar beroende på om hyresavtalet är på bestämd eller obestämd tid, men vanligtvis är det tre månader för bostäder.
• Omedelbart upphörande: Vid allvarliga avtalsbrott, som obetald hyra, kan hyresrätten förverkas och hyresvärden säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, dvs utan iakttagande av uppsägningstiden.

 

Hyresnämnden

Hyresnämnden är en statlig myndighet som fungerar som en opartisk instans för att lösa tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar. Den har till uppgift att medla i och avgöra olika typer av tvister som uppstår kring hyresavtal, både för bostäder och lokaler. Hyresnämnden är en del av Sveriges domstolsväsende och hanterar framför allt frågor som rör hyreslagen (12 kap. jordabalken).

 

Advokatbyråns kompetens inom hyresrätt

Sedan firman grundades 1989 har hyresjuridik varit vårt kärnområde och våra jurister är experter på de regler som berör upplåtelse av bostad, liksom lokal. Advokatbyrån bistår vid avtals- och hyresförhandlingar, handlägger uppsägningar och tillhandahåller vår expertis inom de hyresrättsliga frågor som dyker upp under fastighetens hela livscykel. Våra jurister bistår våra klienter i hyresrättsliga frågor i den löpande förvaltningen för att det dagliga arbetet ska flyta på så smidigt som möjligt och för att säkerställa att de åtgärder som vidtas uppfyller uppställda lagkrav. Det kan röra sig om hur hanteras störningar i boendet, vad gäller vid vanvård av lägenheten eller vid stambyten med tillhörande standardhöjningar, hur får man tillträde till lägenheten, vad krävs för överlåtelse av bostadshyresrätten eller för byte av hyresrätten, när anses lägenheten övergiven, hur hanteras kvarlämnad egendom?  Advokaterna har även gedigen erfarenhet av att biträda klienter i tvister och i förhandlingar i hyresnämnder och allmänna domstolar.

Vår advokatbyrås styrka ligger i mångårig erfarenhet och specialistkompetens; ett mervärde som gör att våra klienter kan navigera rätt och fatta väl avvägda beslut i förvaltningen och förädlingen av sina fastigheter.

 

Vi hanterar bl.a:

• Upprättande av bostadshyresavtal (tillsvidare avtal, korttidsavtal, kategoriboenden)
• Uppsägningar av bostadshyresavtal (till hyrestidens utgång eller omedelbart pga förverkande)
• Hyresförhandling (årliga hyresjusteringar, bruksvärdesprövning, ombyggnadshyra, presumtionshyror)
• Förlängningstvister (ansökan, bevisning, sammanträden)
• Avhysningar (ansökan kronofogden, stämning)
• Hantering av krav på hyresreduktion och skadestånd p.g.a. hinder och men i nyttjanderätten
• Uthyrning i andra hand (bedömning av skälen, sammanträde i hyresnämnden)
• Överlåtelse och byte av hyresrätt (bedömning av skälen, sammanträde i hyresnämnden)
• Ombyggnationsfrågor, godkännande av förbättringsarbeten (s k hyresgästinflytande)
• Hyresvärdens tillträde till lägenhet
• Blockhyresavtal
• Kooperativ hyresrätt

 

Vi tillhandahåller även kurser i hyresjuridik och skräddarsydda kurser inom hyresrätt.

 

Se övriga kompetensområden