Nya bygglovsregler – en översikt till dig som villaägare

Den 1 december 2025 började nya regler gälla för bygglov i Sverige. Det är den största förändringen på över 15 år och syftet är att göra det enklare att bygga, ändra och utveckla sin fastighet. Kort sagt innebär reglerna att färre åtgärder kräver bygglov och att nybyggen i vissa fall blir enklare.

Här är de viktigaste förändringarna och saker att vara uppmärksam på för dig som äger, planerar att köpa eller bygga en villa.

Utökade möjligheter till bygglovsfria åtgärder enligt kapitel 9 i plan- och bygglagen

En för många välkommen del av reformen är att fler åtgärder kan vidtas utan bygglov. Nedan följer några exempel:

• Tillbyggnader av huvudbyggnader, det vill säga tillbyggnader som innebär en ökning av en byggnads volym, kan i allmänhet genomföras i fler fall då det i regel inte finns någon lovplikt så länge samtliga tillbyggnader inte innebär en ökning av byggnadens area som överstiger 30 kvm.
• Komplementbyggnader och komplementbostadshus (t.ex. ”attefallshus”, fristående uthus, garage, förråd och bastur) kan i fler fall uppföras utan bygglov.
  • Inom detaljplan får dessa i regel uppföras utan krav på bygglov om de har en byggnadsarea om högst 30 kvm, så länge den sammanlagda arean för samtliga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten inte överstiger 45 kvm.
  • Utanför detaljplan får dessa i regel uppföras utan krav på bygglov om de har en byggnadsarea om högst 50 kvm, så länge den sammanlagda arean för samtliga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten inte överstiger 65 kvm.  
• Fasadändringar på en- och tvåbostadshus samt komplementbyggnader och komplementbostadshus är i normalfallet inte längre bygglovspliktiga, vilket underlättar exempelvis vid installation av solceller samt byte av takbeklädnad och färg på fasad.

Sammanfattningsvis får fastighetsägare betydligt större handlingsutrymme att utveckla sina fastigheter utan föregående myndighetsprövning.

Se upp för situationer där lovplikten kan finnas trots undantagen ovan

Det finns undantag då bygglov kan krävas trots undantagen ovan. Den vanligaste av dessa är vid byggnation som sker närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Men det gäller även inom områden av riksintresse för totalförsvaret och t.ex. i kulturhistoriskt särskilt värdefulla miljöer.

Anmälningsplikt kan fortfarande finnas

Det finns en rad åtgärder som inte kräver bygglov men däremot anmälan till kommunens byggnadsnämnd. Anmälningspliktiga åtgärder kräver startbesked innan de kan påbörjas och slutbesked innan de kan tas i bruk. Exempel på anmälningspliktiga åtgärder är t.ex.  installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad samt rivning av byggnad som är större än 50 kvm.

Ökad flexibilitet vid nybyggnad av en- eller tvåbostadshus

Tidigare behövde bygglovet för bostadshuset sökas först. Bygglovsfria tillbyggnader fick då inte uppföras förrän slutbesked hade lämnats för bostadshuset, och ansökan om bygglov för komplementbyggnader eller komplementbostadshus som avvek från detaljplan kunde lämnas in först därefter. En viktig nyhet är att bygglovsfria tillbyggnader nu får uppföras samtidigt som ett en- eller tvåbostadshus byggs.

Utökade möjligheter till bygglov för åtgärder som avviker från detaljplan

En väsentlig förändring är att möjligheterna till bygglov för åtgärder vid avvikelser från detaljplaner, och särskilt gamla detaljplaner, kommer att utvidgas.

Inredning av vindsvåning till bostad i bostadshus

Bygglov får meddelas för åtgärd som innebär att en vind i ett bostadshus inreds till en bostad, trots att detaljplanen förbjuder detta. Detta kräver dock att detaljplanens genomförandetid har gått ut. 

Mindre avvikelser från detaljplan

Vidare kan bygglov beviljas för åtgärder som innebär mindre avvikelser från detaljplan oavsett om genomförandetiden gått ut eller ej om åtgärden som bygglov söks för är något annat än tillbyggnad och i övrigt är planenlig.

Möjligheter till ändring av förelägganden enligt tidigare gällande regelverk

Om en fastighetsägare olovligen har utfört en åtgärd som krävde bygglov enligt tidigare regler, men som inte längre är lovpliktig enligt de nya bestämmelserna, ska de nya reglerna tillämpas, även om åtgärden utfördes innan de nya reglerna trädde i kraft. Det innebär att fastighetsägare som har fått byggsanktionsavgifter eller förelägganden meddelade mot sig enligt de tidigare reglerna har möjlighet att få dessa upphävda eller ändrade vid ett överklagande så länge beslutet om byggsanktionsavgift eller föreläggande inte har vunnit laga kraft.

Avslutande kommentar

De nya reglerna innebär att fler projekt kan genomföras snabbare och utan bygglovsprövning. Det är dock viktigt för att komma ihåg att det är fastighetsägarens/byggherrens ansvar att utreda huruvida en åtgärd är bygglovspliktig eller ej och att de nya reglerna inte är utan undantag. Vid tveksamhet kring vad som gäller för den egna fastigheten kan det vara en bra idé att ta kontakt med juridiskt ombud innan byggprojektet påbörjas.

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.