Nytt avgörande avseende begreppet ”i lägenheten” vid ombyggnation av bostadsrättslägenhet

Bakgrund

Vid ombyggnation av en bostadsrättslägenhet kan tillståndsplikt föreligga enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (BRL). Tillståndsplikten omfattar en rad olika åtgärder ”i lägenheten”, s.k. tillståndspliktiga åtgärder. Dessa innefattar bl.a. ingrepp i bärande konstruktion, ändring av vatten- eller avloppsledning eller ändring av ventilationsanordning.

Om en tillståndspliktig åtgärd ska utföras i samband med en ombyggnation av en lägenhet är bostadsrättshavaren skyldig att ge in en ansökan om ombyggnation till styrelsen. Tillståndsplikten gäller även föreningen på så sätt att styrelsen har en plikt att pröva en ansökan och om den i någon del avser en tillståndspliktig åtgärd enligt 7 kap. 7 § BRL. Bostadsrättshavaren ska med sin ansökan lägga fram en utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning av styrelsen. Vill styrelsen inte ge tillstånd till åtgärden trots att en sådan utredning presenterats ankommer det på föreningen att bevisa att åtgärden kan leda till påtagliga skada eller olägenhet. Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut kan denne vända sig till hyresnämnden. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt.

Tillståndsplikten innefattar således endast förändringar ”i lägenheten” och inte fastigheten. T.ex. ombyggnation av del av fastighetens trapphus omfattas inte av tillståndsplikten eftersom trapphuset ligger utanför lägenheten. Där har föreningen ett veto huruvida sådana åtgärder ska tillåtas eller inte och styrelsens beslut kan inte överprövas.

I BRL anges dock inte vad som räknas till just ”i lägenheten”. Detta har däremot klargjorts något genom Svea hovrätts beslut från den 1 april 2026, se nedan.

Om en bostadsrättshavare skulle välja att genomföra en tillståndspliktig ombyggnation utan tillstånd från antingen styrelsen eller hyresnämnd/Svea hovrätt riskerar denne att nyttjanderätten förverkas och en uppsägning för avflyttning. Dessutom kan bostadsrättshavaren även behöva bekosta ett återställande av ombyggnationen samt andra ersättningsanspråk kopplat till den otillåtna åtgärden. Tillståndsplikten är alltså en viktig reglering.

Svea hovrätts beslut i mål nr H 8788-25

Beslutet från Svea hovrätt tar sikte på bedömningen av vilka åtgärder som faller inom begreppet ”i lägenheten” enligt 7 kap. 7 § BRL. I tidigare rättspraxis har regleringen av underhållsansvaret ofta givits stor betydelse vid bedömningen av vilka åtgärder som faller inom begreppet ”i lägenheten”.

Om en förenings stadgar angav att bostadsrättshavaren hade underhållsansvaret för lägenhetens ytskikt men inte stommen så kunde det utgöra gränsen mellan var lägenheten och fastigheten gick; det som låg under ytskiktet var då inte del av lägenheten utan del av fastigheten. Om bostadsrättshavaren önskade ändra en avloppsledning som låg ingjuten under ytskiktet så hade föreningen samma veto som avseende en ändring av trapphuset, d.v.s. det var inte en ändring av den egna lägenheten och omfattades då inte av tillståndsplikten.

Tidigare rättspraxis fastställde att en bostadsrättshavare som vill utföra ändringar bortanför lägenhetens gräns inte hade rätt att få en sådan fråga prövad eftersom det inte rör en ändring av den egna lägenheten. Föreningens veto gällde.

Svea hovrätts nya beslut ändrar detta förhållande. Beslutet fastställer att frågan om vem som har underhållsansvaret för de delar av fastigheten som berörs av åtgärder som en bostadsrättshavare vill utföra inte har någon avgörande betydelse för vad som ska anses vara ”i lägenheten” enligt 7 kap. 7 § BRL.  Hur gränsdragningen ska göras fastställer dock inte Svea hovrätt någon tydlig grundregel för, men är åtgärderna avsedda att omfattas av lagregeln så ska det anses vara en ändring ”i lägenheten”. Ledning hämtas framförallt från bostadsrättslagens ordalydelse samt förarbeten. Exempelvis anger 7 kap. 7 § BRL att ändring av en lägenhets avloppsledning omfattas av tillståndsplikten. Det spelar enligt hovrättens beslut då ingen roll om avloppsledningen ligger ingjuten i fastighetens stomme (jmf med ovan) utan den anses fortfarande vara ”i lägenheten”.

En effekt av prövningen i ett tillståndsärende får dock inte vara att grunderna för fördelningen av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 4 och 12 §§ BRL, som tillsammans definierar och fördelar underhållsansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen, ändras till bostadsrättshavarens nackdel.

Svea hovrätt ändrar i beslutet också tidigare rättspraxis av hur bevisbördan ska belasta respektive bostadsrättshavare och bostadsrättsförening i prövningen. Där det tidigare var en större belastning på bostadsrättshavaren att bevisa att åtgärderna inte skulle få några negativa konsekvenser för föreningen har nu den bevisbördan utjämnats något mer mellan parterna.

Bostadsrättshavaren har en utredningsskyldighet att presentera ett tillräckligt underlag för prövning. Om detta är uppfyllt, har bostadsrättsföreningen bevisbördan för att åtgärden medför en påtaglig skada eller olägenhet. Beviskravet är högt ställt ("klart mera sannolikt").

Sammanfattning

Svea hovrätts beslut innebär att bostadsrättsföreningar måste ha en genomtänkt strategi för processen i de fall som en prövning av tillstånd till ombyggnation ska ske i hyresnämnden eller Svea hovrätt. Det kommer att gälla föreningens rättsliga argumentation liksom den bevisning som föreningen vill åberopa i saken.

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.