Bostadsrättsföreningens hantering av ansökningar om ombyggnation av lägenhet

En styrelse i en bostadsrättsförening behöver hantera en mängd olika frågor; bland dessa är frågor om ombyggnationer av lägenheter vanligt förekommande. Det kan vara en medlem som vill renovera sitt badrum eller kök, eller en medlem som vill göra en större ombyggnation av lägenheten, t.ex. flytta köket för att tillskapa ytterligare ett sovrum. Styrelsen har ett ansvar enligt lag att pröva tillståndsfrågan för en rad olika förändringar som kan vara aktuella. Med anledning av en ändring i bostadsrättslagen är detta styrelseansvar numera ännu mer utvidgat.

Inledning

I januari 2023 trädde ett antal större ändringar av bostadsrättslagen (BRL) i kraft. Bland dessa fanns en utvidgning och förändring av reglerna för tillståndsgivande vid förändringar av lägenheter i 7 kap. 7 § BRL. Lagändringen tog främst sikte på att utvidga och förtydliga i vilka situationer som en bostadsrättshavare behöver få styrelsens tillstånd till att få utföra en förändring av sin lägenhet. Dessutom infördes en möjlighet att få tillståndsfrågan prövad av hyresnämnden, för det fall en styrelse nekar tillstånd. I 7 kap. 18 § BRL infördes också en regel som innebär att om en bostadsrättshavare genomför en ombyggnation av sin lägenhet utan styrelsens tillstånd, riskerar bostadsrättshavaren att bli uppsagd. Detta är en betydande skärpning jämfört med tidigare gällande rätt.

Tidigare gällande rätt

Även innan lagändringen av 7 kap. 7 och 18 §§ BRL behövde en bostadsrättshavare erhålla styrelsens tillstånd för att få utföra en förändring av sin lägenhet. Det fanns dock ingen direkt sanktion för det fall en bostadsrättshavare utförde en tillståndspliktig förändring av sin lägenhet utan styrelsens tillstånd.

Nu gällande rätt

Tillståndsplikten

Ändringarna av 7 kap. 7 § BRL (samt även tillägget av en ny förverkandegrund i 7 kap. 18 § BRL) innebär att en bostadsrättshavare måste inhämta styrelsens tillstånd till en förändring av sin lägenhet; annars föreligger en risk för att bostadsrättshavaren blir uppsagd. Tillståndsplikten innefattar följande åtgärder i lägenheten:

• Ingrepp i bärande konstruktion
• Installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
• Installation eller ändring av anordning för ventilation
• Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet
• Ombyggnation som påverkar en lägenhets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värde
• Ombyggnation som innebär väsentlig förändring av lägenheten

Om någon av ovan åtgärder är aktuella i samband med en ombyggnation av en lägenhet är bostadsrättshavaren alltså skyldig att ge in en ansökan till styrelsen om att bostadsrättshavaren vill bygga om sin lägenhet och tydligt beskriva vilka förändringar som ska göras. Listan över tillståndspliktiga åtgärder är uttömmande och en bostadsrättsförening kan varken utöka eller minska listan.

Styrelsen ska därefter ta upp och behandla bostadsrättshavarens ansökan och utifrån ansökans innehåll antingen godkänna eller avslå de förändringar som bostadsrättshavaren vill göra. Är ansökan otydlig kan styrelsen begära att bostadsrättshavaren kompletterar sin ansökan.

Styrelsen får vägra ge tillstånd till en åtgärd om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Vidare har det i tidigare rättspraxis från hovrätt (RH 2019:41) fastslagits att det i en tillståndsprövning ankommer på bostadsrättshavaren att lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning. Om sådan utredning presenteras ska föreningen göra det klart mera sannolikt att påtaglig skada eller olägenhet för föreningen riskerar att uppstå som en följd av de begärda åtgärderna, än att så inte är fallet.

Innebörden är att bostadsrättshavaren åläggs ansvaret att säkerställa att de åtgärder som bostadsrättshavaren vill utföra är noggrant undersökta utifrån de relevanta frågetecken som kan resas gällande de önskade förändringarna.

Hyresnämndens tillståndsprövning

En ytterligare nyhet som införts med lagändringen är att om bostadsrättshavaren inte delar den bedömning som styrelsen gör kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd till förändringen hos hyresnämnden. Hyresnämnden gör sin prövning utifrån samma grunder som föreningens styrelse ska göra. D.v.s. hyresnämnden ska lämna tillstånd till en åtgärd om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det ankommer, också vid hyresnämndsprövningen, på bostadsrättshavaren att lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning.

I hyresnämnden står vardera part sina egna kostnader för t.ex. ombud och utredning. Det innebär att varken föreningen eller bostadsrättshavaren kan bli skyldig att stå den andre partens kostnader om man förlorar prövningen i hyresnämnden, vilket är fallet i allmän domstol.  

Styrelsens hantering av tillståndsansökningar

Ändringarna av 7 kap. 7 § BRL, samt tillägget av en ny förverkandegrund i 7 kap. 18 § BRL, innebär att om en bostadsrättshavare genomför en förändring av lägenheten utan styrelsens samtycke riskerar bostadsrättshavaren att få sin nyttjanderätt förverkad. Om nyttjanderätten förverkas innebär det att bostadsrättshavaren blir uppsagd och får sin lägenhet tvångsförsåld av Kronofogden.

En styrelse kan dock inte godtyckligt säga nej till de åtgärder som en medlem ansöker om att få genomföra. Styrelsen får bara vägra ge tillstånd om en åtgärd är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, omvänt kan sägas att styrelsen är skyldig att lämna tillstånd om förutsättningarna för tillstånd är uppfyllda. Och om bostadsrättshavaren inte delar styrelsens bedömning kan bostadsrättshavaren alltså ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Eftersom styrelsens tillståndsprövning ska utgå ifrån vissa specifika rättsliga överväganden är det viktigt att styrelsen är kunnig och påläst om de avvägningar som ska göras inom ramen för prövningen. Det är också viktigt för styrelsen att ha god kännedom om vilka krav styrelsen kan ställa på en medlem ifråga om utredning av förhållanden som är av betydelse för förändringen. Här finns ett flertal olika överväganden att göra. Dels utifrån vilka typ av ändringar som en ansökan omfattar, dels utifrån hur dessa kan påverka fastigheten som helhet samt andra lägenheter i fastigheten.

På Advokatfirman Steinmann har vi lång erfarenhet av att hantera ombyggnationsfrågor. Dels hjälper vi styrelser med att ta fram en rutin för hur de ska hantera ansökningar från medlemmar, dels hjälper vi styrelser i särskilt svåra ombyggnationsärenden. Vi hjälper också att företräda bostadsrättsföreningar som ombud i samband med tillståndsprövningar i hyresnämnden.

Torsdag den 6 mars 2025 kl. 18.00 – ca 19.30 håller vi ett kvällseminarium för BRF-styrelser på Advokatfirman Steinmanns kontor, Linnégatan 7, Stockholm. Seminariet kommer att handla om genomförande av föreningsstämma och styrelsens förberedande arbete inför stämma, inklusive frågor som rör ovan frågeställningar.

Vi bjuder under kvällen på vin och matiga mackor från Thelins. 

Seminariet är kostnadsfritt (max 2 st ledamöter per förening)

Sista anmälningsdag är den 28 februari 2024

Vänligen se länk för anmälan Föreningsstämma i BRF – planering och genomförande - Steinmann.