Hyresgästinflytande enligt 18 d-h §§ hyreslagen vid ombyggnation och upprustning av hyresrätter

För hyresrättens status som upplåtelseform är det viktigt att de bostäder som erbjuds upprätthåller en god standard. När hyresrätter ska genomgå ombyggnation och upprustning, t ex i samband med ett stambyte, är det därför viktigt att ha i åtanke att det förmodligen tar 30-50 år innan det sker igen. Vid ombyggnationen och upprustningen bör den standard som byggs in således vara attraktiv och hållbar för såväl befintliga hyresgäster som kommande hyresgäster under samma period.

Flera fastighetsägare går igenom faser där stora ombyggnadsprojekt ska genomföras. Att uppnå lönsamhet i projekten samtidigt som hyresgästerna upplever en produkt som är både bättre och mer prisvärd kan vara tufft; ombyggnationen  måste finansieras i huvudsak av höjda hyror och minskade drift- och underhållskostnader för att inte fastighetens värde ska urholkas. För att säkerställa en så smidig process som möjligt underlättar det att, utöver gedigna kalkyler och ett väl genomarbetat åtgärdsprogram, ha en god dialog med hyresgästerna och ett bra samarbete med entreprenörerna. Därtill krävs kännedom om de juridiska kraven som uppställs på hyresvärden, varvid en av de centrala aspekterna vid ombyggnation av hyresrätter är hyresgästinflytandet, reglerat i 18 d-h §§ i hyreslagen. Här är en översikt över vad som är viktigt att tänka på.

Hyresgästinflytande enligt 18 d-h §§ hyreslagen

Utgångspunkten är att en fastighetsägare inte får utföra vissa arbeten i bostadslägenheterna eller i huset utan hyresgästens godkännande alternativt hyresnämnden eller hovrättens tillstånd. Avsikten med hyresgästinflytande är att hyresgästen ska ha inflytande över åtgärder i lägenheten och i gemensamma delar av fastigheten. Samtidigt ska hyresvärden inte förhindras att upprätthålla en modern standard i sin fastighet och hyresvärden ska även kunna bedriva en på lång sikt rationell och fastighetsekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning, något som tillmätas särskild betydelse vid avvägningen som sker inom ramen för hyresnämndens och hovrättens tillståndsprövning.

De arbeten som inte får utföras utan samtycke eller tillstånd är sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde samt åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av bostadslägenheten eller av de gemensamma delarna av fastigheten, 18 d § hyreslagen. Således är det inte bara större ombyggnationer som träffas av 18 d § hyreslagen utan även enskilda åtgärder. 

För åtgärder i gemensamma delar av fastigheten krävs antingen att mer än hälften av de berörda hyresgästerna godkänner åtgärderna eller att hyresnämnden/hovrätten lämnar tillstånd till dem. I övrigt krävs individuellt godkännande från hyresgästen eller tillstånd från hyresnämnden/hovrätten.

Steg i processen för en lyckad ombyggnation

1. Programskede: hyresvärden genomför en fördjupad inventering på plats, utför utredningar (energi, ledningar, tillgänglighet, brand etc), tar fram åtgärdsprogram och kalkyler, fattar beslut om åtgärdsprogram.
2. Meddelande, 18 e § hyreslagen: hyresvärden informerar hyresgästerna skriftligen om de tillståndspliktiga ändrings- och förbättringsåtgärder som hyresvärden önskar vidta och som omfattas av 18 d § hyreslagen. Meddelandet ska innehålla tilltänkta åtgärder, uppgift om att hyresgästen måste godkänna dessa åtgärder m m. för att uppfylla hyreslagens krav.
3. Samtycke eller tillstånd: om hyresgästen motsätter sig tillståndspliktig åtgärd måste hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Hyresnämnden bedömer om hyresvärden har beaktansvärda skäl att utföra åtgärden och om åtgärden är skälig utifrån flera faktorer, inklusive hyresvärdens och hyresgästens intressen. Hyresnämndens beslut kan överklagas till hovrätten.
4. Genomförande: säkerställ att alla aspekter av ombyggnationen, inklusive temporära boendelösningar (evakueringar) och hantering av hyresgästernas egendom, är välplanerade.
5. Ombyggnadshyror: för höjning av hyrorna måste hyresvärden göra en förhandlingsframställan till hyresgästföreningen. Om en förhandlingsöverenskommelse inte kan träffas får hyresvärden frånträda förhandlingen och antingen träffa överenskommelse om ny hyra direkt med hyresgästerna eller ansöka om att hyresnämnden fastställer ombyggnadshyrorna.

Fallgropar att undvika

• Bristande formalia: reglerna i 18 d-h §§ i hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel och måste iakttas av hyresvärden. Formaliafel som upptäcks i sent skede kan leda till förseningar och ökade kostnader för projektet. Noggrannhet och juridisk kompetens är därför nödvändig.
• Underlåtenhet att inhämta samtycke eller tillstånd: att påbörja ombyggnadsarbeten utan att ha erhållit erforderligt samtycke eller tillstånd kan resultera i rättsliga påföljder och förseningar i projektet. Vidare får hyresvärden inte ta ut någon hyreshöjning för åtgärden förrän det förflutit 5 år sedan åtgärden slutfördes, 55 a § hyreslagen.
• Orealistiska tidsramar: ombyggnationer, särskilt stambyten, är tidskrävande och komplexa, liksom processen kring hyresgästinflytande. Enbart handläggningen i hyresnämnden kan i storstäderna ta 9-12 månader, lägg därtill handläggningen i hovrätten om ca 9 månader. Det är därför viktigt att börja i god tid, ha realistiska tidsramar och förbereda hyresgästerna på den faktiska tidsåtgången.

Sammanfattningsvis kräver ombyggnadsprojekt, som stambyten, noggrann planering och en balanserad hantering av både hyresvärdens och hyresgästernas intressen. Genom att följa hyreslagens bestämmelser om hyresgästinflytande och undvika vanliga fallgropar kan en hyresvärd genomföra framgångsrika ombyggnadsprojekt.

På Advokatfirman Steinmann har vi mångårig erfarenhet av att hjälpa fastighetsägare med formalia och processer kopplade till hyresgästinflytandet, liksom förhandling av ombyggnadshyror. Vi håller även utbildning till organisationer som står inför en ombyggnad. Tveka därför inte att kontakta oss inför en ombyggnation!

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.