Skyskrapa och molnig himmel

Enligt 12 kap. 55 f § jordabalken kan den som hyr en lägenhet i andra hand under vissa förutsättningar kräva att hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen i dessa fall, ska återbetala erlagd hyra som överstiger bruksvärdet för lägenheten. Det hovrätten nu har prövat är om en andrahandshyresgäst kan rikta krav på återbetalning av överhyra mot en fastighetsägare enligt nämnda paragraf när ett bulvanförhållande föreligger mellan denne och förstahandshyresgästen.

 

Bulvanförhållande anses föreligga om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit lägenheten i andrahand och det råder intressegenskap dem emellan samt att det antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå bestämmelse till förmån för hyresgästen. Andrahandshyresgästen har då samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om denne själv upplåtit nyttjanderätten vilket i praktiken innebär att andrahandshyresavtalet kan göras gällande mot fastighetsägaren.

 

I de av Svea hovrätt nu avgjorda rättsfallen, H 12337-23, H 8334-23 och 13034-23, inleder hovrätten med en genomgång av andrahandshyresgästens ställning vid bulvanförhållanden. Hovrätten prövar därefter om regeln om återbetalning av överhyra är tillämplig i dessa. Hovrätten konstaterar härvid att bulvanbestämmelsen blir tillämplig på grund av att man försöker kringgå någon bestämmelse till skydd för hyresgästen men att i en bulvansituation kringgås inte återbetalningsbestämmelsen i egentlig mening. Hovrätten slår vidare fast att andrahandshyresgästen har möjlighet att begära återbetalning av förstahandshyresgästen, oberoende av att ett besittningsskydd kan göras gällande mot fastighetsägaren. Andrahandshyresgästens ställning försvagas i detta avseende inte när 7 kap. 31 § jordabalken tillämpas.

 

Vidare konstaterar hovrätten i målen att eftersom andrahandshyresgästen vid ett bulvanförhållande kan göra gällande rättigheter som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren är det i den relationen inte fråga om en upplåtelse i andra hand. I och med detta konstaterar hovrätten att krav om återbetalning av överhyra i andrahandshyresförhållande inte kan riktas mot fastighetsägare då denne är fel part. En ansökan om återbetalning av överhyra ska därför avvisas. Därmed är det klargjort att fastighetsägare inte är betalningsansvarig för överhyra i andrahandhyresförhållanden. Då talan mot fastighetsägarna avvisats prövade hovrätten aldrig huruvida bulvanförhållande förelegat eller inte.

Dela artikeln

Relaterade artiklar

malkarium-RkNhugMjnxA-unsplash
Åsa Sjögren

Tomträtten – Ett verktyg för kommuner att öka bostadsbyggandet

Tomträtten har under de senare årtiondena fört en tynande tillvaro hos de flesta kommuner. Det finns okunskap om tomträttsinstitutet och det anses ofta vara komplicerat att hantera tomträttsupplåtelser. Tomträttsinstitut kan dock vara ett verktyg för ko...
oscar-nord-Mzi9DBcqDP8-unsplash
Elin Isakzon

Hyresgästens inflytande vid rivning och ombyggnad av flerbostadshus

Vid exploatering och förädling av fastigheter i form av rivning eller ombyggnad av flerbostadshus dyker ofta olika juridiska frågeställningar upp bl.a. avseende hyresvärdens möjlighet att säga upp bostadshyresgäster med besittningsskydd. Nedan följer en...
tom-podmore-xoxx5PViEkE-unsplash
Viktor Granqvist

Hur kan man arbeta för att förebygga vattenskador som orsakas av dagvatten och vem ansvarar när de uppstår?

Vattenskadade källare, bortspolade vägar och dränkta tomter. Det är tydligt att dagvatten, d.v.s. regn- och smältvatten som rinner vidare i stället för att absorberas där det landar, kan orsaka stora problem för fastighetsägare. Fastighetsägaren är den...