Kan fastighetsägare vara betalningsansvarig för överhyra i andrahandshyresförhållanden?

Enligt 12 kap. 55 f § jordabalken kan den som hyr en lägenhet i andra hand under vissa förutsättningar kräva att hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen i dessa fall, ska återbetala erlagd hyra som överstiger bruksvärdet för lägenheten. Det hovrätten nu har prövat är om en andrahandshyresgäst kan rikta krav på återbetalning av överhyra mot en fastighetsägare enligt nämnda paragraf när ett bulvanförhållande föreligger mellan denne och förstahandshyresgästen.

Bulvanförhållande anses föreligga om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit lägenheten i andrahand och det råder intressegenskap dem emellan samt att det antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå bestämmelse till förmån för hyresgästen. Andrahandshyresgästen har då samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om denne själv upplåtit nyttjanderätten vilket i praktiken innebär att andrahandshyresavtalet kan göras gällande mot fastighetsägaren.

I de av Svea hovrätt nu avgjorda rättsfallen, H 12337-23, H 8334-23 och 13034-23, inleder hovrätten med en genomgång av andrahandshyresgästens ställning vid bulvanförhållanden. Hovrätten prövar därefter om regeln om återbetalning av överhyra är tillämplig i dessa. Hovrätten konstaterar härvid att bulvanbestämmelsen blir tillämplig på grund av att man försöker kringgå någon bestämmelse till skydd för hyresgästen men att i en bulvansituation kringgås inte återbetalningsbestämmelsen i egentlig mening. Hovrätten slår vidare fast att andrahandshyresgästen har möjlighet att begära återbetalning av förstahandshyresgästen, oberoende av att ett besittningsskydd kan göras gällande mot fastighetsägaren. Andrahandshyresgästens ställning försvagas i detta avseende inte när 7 kap. 31 § jordabalken tillämpas.

Vidare konstaterar hovrätten i målen att eftersom andrahandshyresgästen vid ett bulvanförhållande kan göra gällande rättigheter som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren är det i den relationen inte fråga om en upplåtelse i andra hand. I och med detta konstaterar hovrätten att krav om återbetalning av överhyra i andrahandshyresförhållande inte kan riktas mot fastighetsägare då denne är fel part. En ansökan om återbetalning av överhyra ska därför avvisas. Därmed är det klargjort att fastighetsägare inte är betalningsansvarig för överhyra i andrahandhyresförhållanden. Då talan mot fastighetsägarna avvisats prövade hovrätten aldrig huruvida bulvanförhållande förelegat eller inte.

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.