Äkta och oäkta bostadsrättsförening inför höstens fastighetsdeklaration: Risker och möjligheter i.o.m. Skatteverkets nya ställningstaganden

I oktober 2024 är det dags för bostadsrättsföreningar att ge in deklarationsuppgifter för den allmänna fastighetstaxeringen år 2025. Sedan föregående fastighetstaxering år 2022 har det kommit en dom från Högsta förvaltningsdomstolen och ett ställningstagande från Skatteverket som i viss mån ändrat de skatterättsliga förutsättningarna för bostadsrättsföreningar som är oäkta eller balanserar på gränsen till att bli oäkta. Uppgifterna som en bostadsrättsförening lämnar i sin fastighetsdeklaration kan på grund av dessa förändringar få en större inverkan på om föreningen är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening än tidigare. För bostadsrättsföreningar är det därför viktigt att säkerställa att ens ekonomiska förvaltare, eller den som upprättar föreningens fastighetsdeklaration, förhåller sig korrekt till dessa nya förutsättningar.

Äkta eller oäkta bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening kan som skattemässig status antingen vara ett privatbostadsföretag – en så kallad äkta bostadsrättsförening – eller ett oäkta bostadsföretag – en så kallad oäkta bostadsrättsförening.

Föreningens skattemässiga status som äkta eller oäkta bostadsrättsförening påverkar både föreningen och medlemmarna i föreningen.

En oäkta bostadsrättsförening måste erlägga skatt på sina inkomster och medlemmarna i en oäkta bostadsrättsförening måste också betala förmånsskatt, enbart av den anledning att de innehar en bostadsrätt i föreningen. Vid en försäljning av en bostadsrättslägenhet är dessutom skattesatsen 25 procent istället för 22 procent. En äkta bostadsrättsförening är i ganska stor utsträckning helt befriad från inkomstskatt och medlemmarna betalar ingen förmånsskatt för att få vara bostradsrättshavare.

En klassning som oäkta bostadsrättsförening är därmed något en bostadsrättsförening till det yttersta vill undvika.

Regleringen av huruvida en bostadsrättsförening ska anses som äkta eller oäkta återfinns i inkomstskattelagen 2 kap 17 §. Paragrafen anger att en bostadsrättsförening är äkta om föreningens verksamhet till klart övervägande del går ut på att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna i föreningen, vilket i rättspraxis givits den kvantitativa betydelsen innebärandes att minst 60 procent av verksamheten ska utgöras av tillhandahållandet av bostäder åt medlemmarna.

Beräkningen av hur stor del av en bostadsrättsförenings verksamhet som utgörs av tillhandahållandet av bostäder åt medlemmarna görs typiskt sett på följande sätt. De ytor som utgör föreningens hus delas upp utifrån sin användning och åsätts ett så kallat hyresvärde, vilket är vad en yta har för årshyra. Vanligen utgörs ytorna av bostäder eller lokaler men även andra ytor kan förekomma. När ytorna har värderats kan de olika ytornas hyresvärden adderas och utgör då tillsammans föreningens totala hyresvärde, det är 100 procent av föreningens verksamhet.

För att en bostadsrättsförening ska anses vara äkta måste ytorna i föreningens hus som utgörs av bostäder åt medlemmarna ha ett hyresvärde som uppgår till minst 60 procent av husets totala hyresvärde

För en bostadsrättsförening kan det tyckas märkligt att ett hyresvärde för bostäderna ska anges i beräkningen. Föreningens bostadsrättslägenheter är ju inte uthyrda utan upplåtna med bostadsrätt. Ordet hyresvärde är dock endast en skatterättslig term. Termen används för en ”fiktiv” hyra eller en ”faktisk” hyra för en viss lägenhet eller lokal i huset. Är en lägenhet eller lokal i föreningens hus uthyrd till en hyresgäst innebär det att ytan har en riktig hyra som kan användas i beräkningen, en ”faktisk” hyra. Är det fråga om en bostadsrättslägenhet finns ingen faktisk hyra och man behöver då fastställa en påhittad hyra för bostadsrättslägenheten, en ”fiktiv” hyra. Den ”fiktiva” hyran är en så kallad jämförelsehyra. Mer om innebörden av jämförelsehyra nedan under Föreningens fastighetsdeklaration.

Den allmänna fastighetstaxeringen 2025

Var tredje år får bostadsfastigheter nya taxeringsvärden. Taxeringsvärdena beräknas utifrån de uppgifter som året innan inlämnats i en fastighetsdeklaration. De nya taxeringsvärdena gäller sedan, som utgångspunkt, de följande tre åren. Hösten 2024 ska bostadsrättsföreningar upprätta och ge in fastighetsdeklaration som sedan kommer resultera i fastighetens taxeringsvärden för åren 2025 – 2027. Deklarationen ska vara Skatteverket till handa senast den 1 november 2024.

Nytt för i år är en förhållandevis ny dom från Högsta förvaltningsdomstolen, benämnd HFD 2021 Not 54, och ett ställningstagande som Skatteverket publicerat under 2022 med anledning av domen. Ställningstagandet avseende hur bedömningen av en förenings status som äkta eller oäkta har alltså aldrig tillämpats vid fastighetstaxering tidigare.

Skatteverkets nya ställningstagande medför att den betydelse som fastighetstaxeringsuppgifterna har för en bostadsrättsförenings skattemässiga status såsom äkta eller oäkta har ökat, d.v.s. uppgifterna som föreningen lämnar i sin fastighetsdeklaration kan ha en stor inverkan på om föreningen är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening.

HDF:s nya rättspraxis – domen

I Skatteverkets ställningstagande till HFD 2021 Not 54 uttalas att HFD:s dom innebär att det i första hand är uppgifterna i fastighetstaxeringen som man ska utgå ifrån i bedömningen av en förenings skattemässiga status som äkta eller oäkta. En fastighetstaxering gäller under normala omständigheter under en period om tre år.

Tidigare, innan domen kom, var Skatteverkets uppfattning att bedömningen kunde ske friare, och siffrorna i fastighetstaxeringen var inte nödvändigtvis de som skulle användas. En beräkning gjordes utifrån årsaktuella hyresvärden det år Skatteverket gjorde sin bedömning av en förenings status, oavsett när – under en de tre år en fastighetstaxering gäller – som bedömningen gjordes.

Den ändring som HFD:s nya rättspraxis medför är att hyresvärdena i senast gällande fastighetstaxering blir de hyresvärden som Skatteverket kommer att lägga till grund för sin bedömning. Detta får effekten att om hyresvärdena som en förening inrapporterar i sin fastighetsdeklaration utvisar att föreningens verksamhet inte till minst 60 procent uppgår till att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna, kommer föreningen att anses vara oäkta av Skatteverket. Detta oavsett om siffrorna året innan och efter fastighetsdeklarationens upprättande visar att föreningen är äkta.

Detta innebär att föreningen redan vid upprättandet av sin fastighetsdeklaration har möjlighet att kontrollera huruvida föreningen kommer att vara äkta eller oäkta under kommande taxeringsperiod samt kan föreningen även i viss utsträckning påverka om den blir äkta eller oäkta under perioden.

Föreningens fastighetsdeklaration

När en bostadsrättsförening deklarerar sin fastighet efterfrågar Skatteverket ett antal uppgifter om föreningens fastighet. En av dessa uppgifter är vilka hyresvärden fastighetens lokaler respektive bostäder har.

Som nämnts ovan är hyresvärdet antingen det faktiska belopp, för vilket en yta i ett hus uthyrs för, eller, om det är fråga om en bostadsrättslägenhet, så är det ett fiktivt hyresvärde. Det fiktiva hyresvärdet för bostadsrätterna i en bostadsrättsförening beräknas utifrån en så kallad jämförelsehyra.

Enligt Skatteverkets allmänna råd kan jämförelsehyran vara en av Skatteverket beslutad schablonhyra för området men det är också tillåtet att använda sig av en hyresjämförelse för andra bostäder i området – om en tillförlitlig jämförelse är möjlig att göra.

Detta innebär att en bostadsrättsförening har ett visst mått av inflytande över vilken föreningens jämförelsehyra blir och därmed i förlängningen vilket hyresvärdet för bostadsrättslägenheterna blir i fastighetstaxeringen, d.v.s. hur stort hyresvärdet för föreningens äkta verksamhet är. Eftersom en bostadsrättsförening vill att hyresvärdet för bostäderna ska uppgå till minst 60 procent av det totala hyresvärdet kan denna möjlighet till inflytande vara ett verktyg för att säkerställa att man förblir äkta alternativt en möjlighet för att säkerställa att man går från oäkta till äkta.  

För att kunna veta hur en bostadsrättsförening ska hantera just sina förutsättningar i frågan behöver man dock först bilda sig en uppfattning om hur föreningen ligger till i nuläget och utifrån det vilka alternativ i saken som står föreningen till buds. På Advokatfirman Steinmann kan vi hjälpa bostadsrättsföreningar att analysera och ta kontroll över situationen utifrån de förutsättningar som föreningen har. Tveka inte att höra av er till oss om ni vill ha hjälp i saken.

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.