Högsta domstolen avgör mål om tomträttsavgäld

Högsta domstolen har i en dom den 24 april 2024 avgjort det s.k. Smyrnamålet som handlar om vilken avgäldsränta som ska tillämpas vid beräkningen av tomträttsavgäld.

Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt till fastighet, som upplåts av fastighetsägaren till en tomträttshavare för ett visst ändamål på obestämd tid och mot en årlig avgäld.  Reglerna om tomträtt, som idag finns i 13 kap. jordabalken (1970:994), infördes första gången under tidigt 1900-tal och syftar i första hand till att stimulera och underlätta byggandet av bostäder.  Tomträtt får i princip endast upplåtas i fastigheter som tillhör stat, kommun eller som annars är i allmän ägo. Enligt uppgift finns det ca 50 000 tomträtter i Sverige.

Tomträttsavgäld

Fastighetsägaren, dvs. i regel det allmänna, tillgodogör sig värdet av marken på fastigheten genom att tomträttshavaren betalar en årlig avgift till fastighetsägaren - tomträttsavgäld. Avgäldsperioderna för tomträtter löper i perioder om minst tio år åt gången och avgälden löper oförändrad under respektive period, 13 kap. 10 § jordabalken.

Ändring av avgälden bestäms i första hand genom en frivillig överenskommelse mellan parterna. Om parterna inte kommer överens om vilken avgäld som ska gälla för den kommande avgäldsprioden kan saken prövas i domstol.

Av 13 kap. 11 § 2 st jordabalken framgår att vid omprövning av tomträttsavgälden ska avgälden i huvudsak bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tidpunkten för omprövningen, och att vid bedömande av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I praktiken sker beräkningen genom att markvärdet multipliceras med en avgäldsränta, vilket ska motsvara en skälig avkastning på markvärdet.

Lagstiftaren har inte anvisat någon särskild metod för beräkning av avgäldsräntan utan frågan har i stället överlämnats till domstolarna. Sedan Högsta domstolens avgöranden i NJA 1986 s. 272 och NJA 1990 s. 714 har huvudsakligen tillämpats ett avkastningskrav som grundas på den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden - den så kallade realräntemetoden. 

Smyrnamålet

Målet gäller tomträttsavgäld för en fastighet, centralt belägen i Stockholm, som ägs av staten och som är upplåten med tomträtt för bostadsändamål till Bostadsrättsföreningen Smyrna 5. Under den avgäldsperiod som löpte ut i september 2021 uppgick avgälden till 1,9 miljoner kronor om året.

Statens fastighetsverk väckte talan om omprövning av avgälden och yrkade att avgälden för den kommande tioårsperioden skulle bestämmas till ca 5,5 miljoner kronor per år. Beräkningen baserades på ett markvärde på 183 miljoner kronor och en avgäldsränta på 3 procent.

Enligt bostadsrättsföreningen, som motsatte sig ändring av avgälden, skulle markvärdet fastställas till ca 167 miljoner och beräkningen i stället utgå från en avgäldsränta omkring 1 procent.

Mark- och miljödomstolen bestämde avgälden till ca 3,3 miljoner kronor per år, medan Mark- och miljööverdomstolen ansåg att avgälden skulle utgå med drygt 5 miljoner kronor årligen – beräknat utifrån en avgäldsränta om 3 procent, vilket ansågs vara i linje med den räntenivå som tillämpats i praxis senare år.

Högsta domstolens dom den 24 april 2025 i mål T 3706-23

Frågan i målet i Högsta domstolen var alltså vilken avgäld som skulle bestämmas för upplåtelsen av den aktuella tomträtten. I Högsta domstolens var parterna ense om ett markvärde om ca 167 miljoner.

Högsta domstolen konstaterar att det utöver föreskriften i 13 kap. 11 § jordabalken inte finns någon lagregel med anvisning om hur tomträttsavgälden ska bestämmas, utan att det ankommer på domstolen att bestämma ett belopp som den bedömer vara ”skäligt i det specifika fallet utifrån det material som parterna lägger fram i målet”.

Högsta domstolen poängterar också att det vid en tomträttsupplåtelse för bostadsändamål ska skälighetsbedömningen ta sin utgångspunkt i huvudsyftet med lagstiftningen, vilket är att ”främja en från samhällelig synpunkt önskvärd utveckling av bostadsförhållandena där enskilda kan ges tomtmark för bebyggelse men där samtidigt äganderätten till marken kan behållas och eventuell värdestegring stanna hos fastighetsägaren, dvs. i praktiken det allmänna”. Skyddet mot orimliga höjningar av tomträttsavgälden kräver ingen särskild regel utan ligger den skälighetsbedömning som domstolen ska göra.

Tanken att fastighetsägaren ska kompenseras för markvärdestegringen under den långvariga upplåtelsen samtidigt som tomträttshavarens intresse av ekonomisk trygghet och förutsebarhet så långt som möjligt tillgodoses - åstadkoms primärt genom att värdet av den upplåtna marken ligger fast under avgäldsperioden men bestäms på nytt vid inledningen av varje ny period, då verkningarna av inflationen och utvecklingen av markpriserna i området kan beaktas.

Avgäldsräntan, som utgår på oförändrad nivå under hela perioden, har i sin tur funktionen att för den tid som tomträttsupplåtelsen består ge i huvudsak motsvarande avkastning av den upplåtna marken som fastighetsägaren under samma tid skulle ha fått på grund av markinnehavet ifall tomträtt till marken inte hade upplåtits.

Något krav på exakthet vid bedömningen av nivån på avgäldsräntan följer inte av lagen, men i linje med tidigare HD-praxis bör svaret på vad som är en skälig ränta sökas i den avkastning man kan räkna med för alternativa jämförbara kapitalplaceringar, menar Högsta domstolen, och i praktiken är det med hjälp av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, även om andra sätt förekommer.

Högsta domstolen understryker att det ytterst är en skälighetsbedömning som ska göras och att det innebär att domstolen måste göra en egen bedömning i det enskilda fallet, med en lämplig avvägning mellan parternas intressen. Bedömningen kan innefatta hänsynstagande till den s.k. triangeleffekten men också till intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar-

Bedömningen i detta fall

Högsta domstolen konstaterar inledningsvis att vad som ska anses som en skälig avgäld ska utgå från det utredningsmaterial som målet innehåller. Som parterna hade lagt upp sin talan ska avgäldsräntan i detta fall bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden.

Av den utredning som presenterats av parterna framgår enligt Högsta domstolen att den långa realräntan haft en vikande trend i flera år och att den sannolikt kommer att vara fortsatt låg flera år framåt; omkring 1 procent omkring 2025 för att sedan mycket långsamt stiga och gå upp till lite över 2 procent först ungefär 2047.

Enligt Högsta domstolen ger den åberopade utredningen tillräckligt fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan kommer att ligga stabilt på en lägre nivå än 2 procent under en stor del av den tid som är av betydelse för bestämmandet av avgälden.

Med hänsyn även tagen till övriga omständigheter – främst att den aktuella tomträtten avser bostadsändamål framstår en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent som rimlig för den aktuella perioden. Med denna beräkningsgrund bestämde Högsta domstolen avgälden till 2,9 miljoner kronor per år.  

Avslutande ord

Högsta domstolen understryker i avgörandet två viktiga principer; dels att det är en skälighetsbedömning som ska göras enligt 13 kap. 11 § jordabalken, dels att bedömningen i det enskilda fallet utgår från den utredning som parterna lägger fram i målet.  

Högsta domstolens uppskattning av den långsiktiga realräntenivån i detta mål - under eller runt 2 procent under en överskådlig framtid - utgör ett tydligt avsteg från de 3 procent som tillämpats i tidigare praxis. Högsta domstolens bedömning av skälig räntenivån i detta fall - 1,75 procent - kommer sannolikt få betydelse för såväl pågående som kommande förhandlingar om tomträttsavgäld. Det måste dock understrykas att det faktum att upplåtelsen avser bostadsändamål hade inverkan på Högsta domstolens bedömning av skälig avgäldsränta i det enskilda fallet. Vilket avtryck slutsatserna från Smyrnamålet får för tomträttsupplåtelser som avser andra ändamål återstår alltså att se.

Slutligen ska man inte förbise att det i domen uttryckligen anges att lagstiftningen tillåter även andra beräkningssätt, och att utgångspunkten för domstolens bedömning hur parterna väljer att lägga upp sin talan och vilken utredning som läggs fram.