Blockhyresavtal i förändring – senaste nytt

Sedan blockhyresavtal infördes i svensk rätt för drygt 40 år sedan har modellen varit ett verktyg för att effektivisera bostadsuthyrningen för i synnerhet kommuner, företag och organisationer. Under de senaste åren har dock rättspraxis begränsat möjligheten att använda modellen. Något som nu kan komma att förändras enligt det innan sommaren publicerade slutbetänkandet SOU 2025:65 - "En mer flexibel hyresmarknad".

Vad är ett blockhyresavtal?
Ett blockhyresavtal innebär att minst tre lägenheter hyrs ut till samma hyresgäst för att denna ska hyra ut dem i andra hand. Genom dispens från hyresnämnden kan vissa tvingande regler om bostadshyra i sådana hyresförhållanden avtalas bort så länge villkoren inte står i strid med de regler som gäller för lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning.

Hyresnämndens godkännande krävs
Hyresnämnden godkänner dispens från bostadshyresreglerna endast om det finns ett seriöst behov av blockförhyrningen. Arbetsgivare som hyr ut till anställda eller läroanstalts behov av studentbostäder anses i regel vara ett seriöst behov (Prop. 1983/84:137 s. 111–112). Däremot har Svea hovrätt (se bl.a. RH 2023:44, Svea hovrätts beslut den 28 mars 2022 i mål nr ÖH 9178-21 och ÖH 14080-21) de senaste åren nekat godkännande när uthyrningen sker till mellanhandsföretag för vidareupplåtelse av bl.a. personalbostäder och delningsboenden, vilka saknar annat syfte med förhyrningen än själva uthyrningsintresset. Denna utveckling har i praktiken gjort att sådana mellanhandsföretag och delningsboenden faller utanför dagens bestämmelser om blockhyra. 

Förslag på nya regler
Med anledning av bl.a. hyresnämndens/Svea hovrätts praxis de senaste åren enligt ovan presenterades den 28 maj 2025 slutbetänkandet SOU 2025:65 - "En mer flexibel hyresmarknad". I betänkandet föreslås flera ändringar i bl.a. jordabalken för att underlätta uthyrning av s k företagsbostäder och delningsboenden genom blockhyra. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.

Nedan följer en genomgång av förslagen som rör ändringar i jordabalken avseende blockhyra.

Tillstånd för blockhyra
Hyresnämnden ska ge tillstånd till blockhyra baserat på ändamålet med upplåtelsen, istället för som idag godkänna enskilda avtalsvillkor som avviker från reglerna om bostadshyra. Liksom tidigare har parterna rätt att avvika från bestämmelser om bostadshyra så länge villkoren inte står i strid med bestämmelser om lokaler. Hyresnämnden ska enligt förslaget lämna tillstånd om blockhyresgästen ska hyra ut lägenheterna a) till sina anställda eller en annan tydligt avgränsad krets av personer, b) till en juridisk person för att den ska kunna erbjuda en bostad åt personer som arbetar för den, eller c) till personer som ska nyttja en del av lägenheten ensam och övriga delar av lägenheten gemensamt med andra hyresgäster och lägenheterna anpassats för sådan användning (dvs delningsboende, s k co-living) samt det inte finns särskilda skäl mot att ge tillstånd . Genom detta förslag kommer det bl.a. bli möjligt att återigen få hyresnämndens tillstånd att hyra ut lägenheter genom blockhyra till mellanhandsföretag som i sin tur vidareupplåter lägenheterna som s k företagsbostäder. Förslaget innebär även att hyresnämnden vid sin tillståndsprövning får inhämta yttranden från relevanta organisationer. Tillståndet kan även begränsas till att gälla i viss tid. Liksom tidigare behövs inte hyresnämndens tillstånd om stat, kommun, region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.

Uttryckligt undantag från bulvanregeln
Enligt 7 kap 31 § jordabalken, den s k bulvanregeln, kan andrahandshyresgästen få samma rätt gentemot fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten direkt till denne, om det finns intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och syftet är att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen. Då det enligt utredningen kan finnas en osäkerhet på marknaden om bulvanregeln kan vara tillämplig på blockhyresavtal och bl.a. leda till att uthyrning inte sker föreslås att blockhyresavtal med hyresnämndens tillstånd uttryckligen ska undantas från bulvanregelns tillämpningsområde. Det förutsätts emellertid att lägenheten vidareupplåts i överensstämmelse med det ändamål för vilket hyresnämnden lämnat tillstånd till blockhyra eller, om tillstånd inte krävs, ändamålet enligt avtalet om blockhyra. Ett sådant undantag bör leda till att fastighetsägare återigen vågar hyra ut lägenheter till mellanhandsföretag genom blockhyra utan att riskera eventuella rättsprocesser avseende bulvanregeln.

Avstående från besittningsskydd
Hyresnämndens godkännande ska inte krävas om blockhyresgästen och andrahandshyresgästen avtalar om avstående från besittningsskydd i högst ett år.

Indirekt besittningsskydd
Det ska bli möjligt att avtala om indirekt besittningsskydd för blockhyresgästen och att bestämmelser om lokalhyra ska gälla även vid förlängning av avtalet. Genom denna förändring kan fastighetsägaren och blockhyresgästen hantera sin avtalsrelation som ett lokalhyresavtal.

Anpassad hyra
Dessutom ska det finnas möjlighet att avtala om en s k anpassad hyra mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen. Detta innebär att parterna i en särskilt upprättad handling får komma överens om avvikelser från det som normalt gäller vid prövning av skälig hyra, dvs bruksvärdesprincipen. Hyrans storlek får då avvika från bruksvärdesprincipen om det är skäligt med beaktande av förutsättningarna för blockhyresavtalet och deras betydelse för den omtvistade hyran och övriga omständigheter.

Avslutande kommentarer

Förslagen syftar till att stärka blockhyresmodellen och underlätta uthyrning av företagsbostäder och delningsbostäder via mellanhandsföretag. Genom ökad avtalsfrihet, tydligare lagreglering och anpassad hyressättning skapas bättre förutsättningar för flexibla bostadsbehov samtidigt som risken för missbruk hanteras genom definierade tillämpningsområden och skärpta kontrollmekanismer.