Vad gäller om lokalen inte är klar på tillträdesdagen?

När en hyresvärd ska producera eller bygga om en lokal inför att en ny hyresgäst ska flytta in är det viktigt att hyresvärden och hyresgästen i hyresavtalet reglerar vad som händer om lokalen inte är färdig i tid. I annat fall kan nedanstående rättigheter enligt 13 § hyreslagen bli aktuellt för hyresgästen.

• Hyresreduktion: Om lokalen inte är färdigställd på avtalad tillträdesdag har hyresgästen rätt till nedsättning av hyra för den tid lokalen inte kan användas (med hänvisning till 11 § hyreslagen).
• Uppsägning: Om dröjsmålet är av väsentlig betydelse kan hyresgästen ha rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande (med hänvisning till 11 § hyreslagen). Uppsägningsrätt kan även föreligga före den avtalade tillträdesdagen, om det då är uppenbart att lokalen inte kommer att kunna användas för avsett ändamål när tillträde ske.
• Skadestånd: Om förseningen beror på att hyresvärden varit försumlig kan hyresgästen även ha rätt till skadestånd. Det är hyresvärden som måste visa att denne inte varit försumlig.
• Observera att om hyresgästen själv har orsakat förseningen kan hyresgästen inte åberopa dessa rättigheter.

Vad bör hyresvärden tänka på att reglera i hyresavtalet?

För att undvika ovanstående och därmed tvister och oklarheter bör bl.a. följande punkter finnas med i hyresavtalet:

• Tillträdesdag: I stället för att ange ett fast tillträdesdatum bör tillträdesdagen vara flexibel och anpassas till när lokalen blir färdigställd. För att tillgodose behovet av att i förväg veta när tillträde beräknas ske kan man i avtalet ange att en preliminär tillträdesdag gäller och föra in en reglering om hur meddelande om och fastställande av slutlig tillträdesdag ska ske. Man kan även behöva reglera vad som ska gälla om lokalen är inflyttningsklar men slutbesked ännu inte meddelats, eller andra situationer där lokalen inte är inflyttningsklar, men detta beror på omständigheter utom hyresvärdens kontroll. Det är alltid viktigt att tillträdesdagen görs beroende av att lokalen faktiskt är inflyttningsklar.
• Lokalens skick: Om lokalen anses färdigställd beror på vilket skick som parterna avtalat att hyresvärden ska iordningställa lokalen i. För lokaler kan avtalas att lokalen kan vara i s.k. ”sämre skick” och alltså inte vara i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet och ändå vara färdigställd i hyresavtalets mening.
• Hyrestidens sluttidpunkt: Reglera hur hyrestidens sluttidpunkt påverkas om tillträdet skjuts upp. Tänk även på att det kan vara bättre att låta sluttidpunkten vara fast oavsett när tillträde sker, detta för att inte oklarheter ska uppstå avseende sluttidpunkt och därmed senaste dag för uppsägning i framtiden.
• Villkor för avtalets giltighet: Ange om hyresavtalet bara gäller om vissa förutsättningar är uppfyllda, t.ex. att bygglov eller andra beslut (myndighetsbeslut eller parternas egna beslut) finns vid en viss tidpunkt. Här bör även kostnader som parterna haft men som blir onödiga, s.k. förgäveskostnader, hanteras.
• Hyresgästanpassningar: Om hyresgästen får göra egna anpassningar före tillträdet bör det beskrivas tydligt vilken ansvarsfördelning som gäller vid skada i lokalen, för arbetsmiljö och samordningsansvar, särskilt om arbeten sker parallellt med hyresvärdens. Notera att innan tillträde skett gäller inte hyresavtalets eller hyreslagens reglering om ansvar för skada m.m. automatiskt.
• Ändrings- och tilläggsarbeten: Om hyresgästen tillåts göra ändringar och tillägg till avtalade arbeten behöver detta regleras i hyresavtalet. Ange att ändringar som hyresgästen påkallar kan påverka tidsplanen och tillträdet samt att hyresvärden inte ansvarar för förseningar som beror på sådana ändringar. Hur kostnadsökningar ska hanteras bör även det regleras.

Sammanfattning:

• Om en lokal inte är färdigställd när tillträde ska ske riskerar hyresvärden omfattande sanktioner och kostnadsansvar
• Det är därför viktigt att tillträdesdagen görs beroende av när lokalen är färdigställd, d.v.s. i färdigt skick
• Vad som ska anses vara färdigt skick bör tydligt avtalas
• Hur hyrestiden påverkas vid förskjutning av tillträdesdagen bör regleras; en fast sluttidpunkt förenklar för framtida förlängningar och eventuell uppsägning
• Skriv in eventuella villkor för avtalets giltighet och hantering av förgäveskostnader
• Om hyresgästen ska utföra egna arbeten inför tillträdet behöver detta regleras i hyresavtalet
• Om hyresgästen ska få göra ändringar och tillägg till avtalat skick behöver reglering tas in i hyresavtalet hur detta ska ske och hur kostnadsökningar ska hanteras

Ett genomtänkt och tydligt hyresavtal minskar risken för tvister och ger båda parter bättre förutsättningar för en fungerande hyresrelation. Önskas rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta Advokatfirman Steinmann.