Tomträtten – Ett verktyg för kommuner att öka bostadsbyggandet

Tomträtten tillkom i 1907-års nyttjanderättslag och dagens regler om tomträtt finns i 13 kap. jordabalken. Under 1920-talet och fram till början av 1940-talet tillskapades många nya tomträtter – främst för byggandet av nya småhus. Tomträtten blev attraktiv som upplåtelseform under första världskriget och under mellankrigsåren till stor del på grund av att det på den tiden var dåliga förutsättningar för byggnation – det var höga materialpriser, höga matpriser, hög inflation, bostadsbrist och social oro.

Idag brottas vi med motsvarande problem; sedan kriget i Ukraina utbröt har inflationen varit hög innebärande bl.a. höga materialpriser, höga matpriser, och höga räntenivåer . Vidare råder bostadsbrist och social oro. Bostadsbyggandet har i stor omfattning stannat av då det har blivit för dyrt att bygga. Många privata aktörer avstår från att starta upp nya byggprojekt samtidigt som bostadsbristen i storstäderna blir allt större. Kommunernas markanvisningar nyttjas inte för byggnation på samma sätt som tidigare. Precis som under mellankrigsåren kan tomträtten vara ett verktyg för kommunerna att på nytt stimulera bostadsbyggandet inom den egna kommunen. Men till skillnad från då är det kanske främst nybyggnation av flerbostadshus, båda hyresrätter och bostadsrätter, som kan vara aktuella att upplåta tomträtt för.

Vad är tomträtt?

Endast fastigheter som ägs av stat, kommun eller som annars är i allmän ägo kan upplåtas med tomträtt. Tomträtten är en nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid för ett visst ändamål ex. flerbostadshus. Tomträttsupplåtelsen kräver skriftligt avtal. Fastighetsägaren kan, genom ändamålet, styra vad marken ska användas till av tomträttshavaren (nyttjanderättshavaren).

Tomträtt är den nyttjanderätt som är mest lik äganderätten. Det finns exempelvis följande likheter mellan tomträtten och ägandet av en fastighet:

• Tomträtten avser hela registerfastigheten som upplåts skriftligen.
• Tomträtten kan pantsättas och vara säkerhet för lån.
• Tomträttshavaren kan fritt överlåta tomträtten till ny tomträttshavare. Överlåtelsen sker enligt samma regler i jordabalken som om en fastighet hade överlåtits.
• Det kan upplåtas nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft i tomträtten. Det kan även upplåtas servitut på annan fastighet till förmån för tomträtten.
• Tomträtten kan bli föremål för expropriation eller tvångsförvärv på samma sätt som en fastighet.
• Inskrivningar i fastighetsregistret sker och stämpelskatt betalas på motsvarande sätt som för en fastighet.
• Tomträttshavaren framgår av fastighetsregistret inkl. uppgift om ev. köpeskilling som tomträttshavaren köpt tomträtten för.
• Många lagar tillämpas lika för tomträtt och fastighet, bl.a. plan- och bygglagen, miljöbalken, stämpelskattelagen och äktenskapsbalken.

Tomträttens upplåtelseperioder är långa - första perioden är 60 år och följande perioder är minst 40 år om inte en längre upplåtelseperiod har avtalats. Har tomträtten upplåtits för en väsentligt annat ändamål än bostadsbebyggelse får upplåtelseperioden vara kortare, dock måste perioden vara minst 20 år.

Uppsägning av tomträtten får endast ske om det är av vikt för ägaren att fastigheten ska användas för byggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare. Uppsägningen ska ske på ett visst sätt och det finns möjlighet för tomträttshavaren att få uppsägningen och ägarens skäl till uppsägningen prövade i domstol. Är parterna överens kan en tomträttshavare få köpa loss, friköpa, sin tomträtt och bli fastighetsägare.

För upplåtelsen betalar tomträttsinnehavaren en årlig ersättning, s.k. tomträttsavgäld, i pengar. Avgäldens syfte är att ge markägaren en skälig avkastning på markvärdet. Parterna avtalar fritt avgäldens storlek för den allra första avgäldsperioden. Senare avgäldsperioders avgäld kan avgöras av mark- och miljödomstolen om parterna inte kommer överens om en ny avgäld. Advokatfirman Steinmann biträder regelmässigt klienter i mark- och miljödomstolen vid mål om avgäldens storlek. Vid bestämmande av avgälden utgår man från marknadsvärdet på marken i avröjt skick multiplicerat med en avgäldsränta. Storleken på avgäldsräntan för en tomträtt med ändamålet flerbostadshus är nu uppe för prövning i Högsta domstolen i det så kallade ”Smyrnamålet”, T 3706-23. Denna dom kommer förhoppningsvis att klargöra hur stor avgäldsränta som kommunerna kommer att ha rätt till. Domen i målet beräknas komma under eller strax efter sommaren 2024.

En avgäld är oförändrad under tidsperioden av minst 10 år. Avgälden, till skillnad från många andra nyttjanderätter, indexregleras inte med KPI, höjs inte och omförhandlas inte under avgäldsperioden. Under hela avgäldsperioden, som vanligen är 10-20 år, är alltså avgälden densamma. Det innebär i praktiken att avgälden under första åren av avgäldsperioden är högre och under de sista åren lägre än vad exempelvis motsvarande arrendeavgift skulle vara. Denna trappstegseffekt gör att avgäldshöjningarna upplevs som höga vid omförhandlingar vart 10-20 år, något som massmedia har uppmärksammat. De många artiklarna om detta visar dock endast på att journalister missförstått tomträttsinstitutets uppbyggnad och hur avgäldshöjningarna sker.

Hur kan bildande av nya tomträtter öka bostadsbyggandet?

Idag är det kostsamt att bygga. Många entreprenörer, fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar eller andra exploatörer som vill bygga flerbostadshus får inte den ekonomiska kalkylen att gå ihop med både inköp av fastigheten till marknadsvärde och byggkostnaderna. I stället har trenden tyvärr blivit att man avstått från att bygga trots bostadsbrist och ett framtida behov av bostäder.

För det fall att kommunen har fastigheter, detaljplanerade för bostäder, finns det genom tomträttsinstitutet möjlighet för kommunen att upplåta fastigheterna mot tomträtt och därigenom ge exploatören en möjlighet att bygga utan att samtidigt behöva ta hela investeringskostnaden för att köpa fastigheten till marknadspris. Anges ändamålet för tomträtt till flerbostadshus så styr kommunen att enbart hyreshus eller bostadsrättshus får byggas inom ramen för tomträttsupplåtelsen. Exploatören betalar tomträttsavgäld för marken. Det står kommunen fritt att, under den första avgäldsperioden om minst 10 år, begära en avgäld på en sådan nivå som möjliggör för exploatören att uppföra bostadsbyggnaden. Förutom att möjliggöra bostadsbyggnaden på fastigheten får kommunen en kontinuerlig inkomst för upplåtelsen och har samtidigt rätt att få del av framtida värdestegringar på fastigheten. I tomträttsavtalet finns det möjligheter att avtala om villkoren för ett framtida friköp av tomträtten. Att upplåta fastigheter med tomträtt kan således vara kommunens möjlighet att få exploatörer att bygga nya bostäder.

Hur går ni vidare?

Har ni frågor angående tomträtt eller behöver biträde vid upprättande av tomträttsavtal eller förhandling av tomträttsavgäld kontakta gärna oss på Advokatfirman Steinmann. Kom gärna även och lyssna på vårt seminarium om tomträtt den 17 oktober 2024 då vi även kommer att redogöra för vad Högsta domstolen klargjort angående beräkningen av tomträttsavgälden i mål T 3706-23.

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.