19 dec 2014
Reglering av uthyrning av bostadsrättslägenhet återigen en fråga för lagstiftaren
Som vi redogjorde för i förra numret av Experten i Huset så trädde en ny lag om uthyrning av egen bostad i kraft den 1 februari 2013. I förslaget till den lagen ville regeringen slopa kravet på att en bostadsrättshavare behöver ha beaktansvärda skäl för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Riksdagen godtog dock inte regeringens förslag i den delen utan ansåg att kravet på beaktansvärda skäl skulle finnas kvar. Vid riksdagens behandling av lagförslaget framkom emellertid att det fanns starka skäl för att göra ytterligare överväganden i fråga om lämpliga åtgärder för att öka antalet upplåtelser av framförallt bostadsrättslägenheter i andra hand. Regeringen har därför lämnat ett nytt förslag till lagändring som föreslås träda i kraft den 1 juli 2014.
Bakgrund
En stor andel av de potentiella hyresobjekten i de större städerna där det råder bostadsbrist är bostadsrättslägenheter. Reglerna om bostadsrättshavarens rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand avgör i vilken utsträckning dessa lägenheter blir tillgängliga för andra när de inte används. Om bostadsrättshavaren inte får bättre möjligheter att hyra ut sin lägenhet anser regeringen att det finns en risk att de ändrade reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder, som trädde i kraft i februari 2013, inte får önskad effekt avseende ökning av utbudet av bostäder. Mot denna bakgrund har regeringen lämnat ett nytt förslag som syftar till att öka bostadsrättshavarens möjligheter att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Promemorian är upprättad i syfte att tjäna som underlag för remiss till berörda myndigheter och övriga intressenter.
Regeringens förslag
”Beaktansvärda skäl” ersätts av ”skäl”
Förslaget är avsett att vara en del av regeringens bostadspolitiska satsning för att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för denna del av bostadsmarknaden. Förslaget innebär att det fortsättningsvis ska räcka med att bostadsrättshavaren har ”skäl” för upplåtelsen och att föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke. Kravet på ”beaktansvärda skäl” föreslås således utgå. Det innebär med andra ord att bedömningen av bostadsrättshavarens skäl för en andrahandsupplåtelse ska vara mer generös än tidigare, vilket i sin tur kommer medföra att en bostadsrättshavare får möjlighet att upplåta sin lägenhet i fler situationer än idag. Enligt gällande rätt så kan exempelvis arbete eller studier på annan ort, provsamboende, eller tillfällig vård av anhörig utgöra beaktansvärt skäl. Ett exempel på vad som enligt regeringens förslag kan utgöra ”skäl” för uthyrning är den situationen då bostadsrättslägenheten är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder vid tillfället. Bostadsrättshavaren bör då enligt regeringens förslag kunna får hyra ut lägenheten i andra hand under viss tid och på så sätt avvakta med att sälja lägenheten. Ytterligare ett exempel är att det generellt bör vara möjligt att få tillstånd till att få hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand till någon närstående. I likhet med vad som gäller idag bör dock rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrättslägenheter inte gynnas av reglerna om upplåtelse i andra hand. Fortfarande ska även tidsfaktorn ha betydelse för prövningen genom att skälen normalt anses väga lättare ju längre tiden går. Liksom tidigare ska bostadsrättshavarens skäl vägas mot hänsynen till föreningens intressen, vilket vanligtvis får störst betydelse i mindre föreningar som är beroende av medlemmarnas engagemang för föreningens förvaltning.
Avgift vid upplåtelse i andra hand
Föreningen kommer enligt förslaget få rätt att ta ut en avgift av den medlem som hyr ut sin lägenhet, förutsatt att en sådan rätt tas in i föreningen stadgar. Grunden för hur avgiften ska beräknas bör anges i respektive förenings stadgar. Förslaget motiveras av att det ofta krävs ett större engagemang av de kvarboende medlemmarna om flera medlemmar samtidigt hyr ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Dessutom kan det uppstå kostnader för föreningen för att denne måste anlita andra för att utföra arbetsuppgifter som föreningens medlemmar tidigare utfört. En andrahandsupplåtelse orsakar även merarbete för föreningens styrelse. Det anses därför rimligt att den medlem som hyr ut sin lägenhet får stå för sådana merkostnader i stället för att kostnaden bärs av medlemmarna som kollektiv. Enligt regeringen bör det dock finnas en gräns för hur hög avgiften får vara. I annat fall finns det en risk för att avgiften sätts så högt att den försämrar bostadsrättshavarens reella möjlighet att upplåta lägenheten i andra hand. Att låta avgiften vara en viss procent av årsavgiften till föreningen anses inte lämpligt eftersom det skulle slå på skilda sätt i olika föreningar. Regeringen föreslår i stället att avgiften för andrahandsupplåtelse årligen får motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet (för år 2013 är prisbasbeloppet 44 500 kr). Om bostadsrättshavaren inte betalar den aktuella avgiften för andrahandsuthyrning ska det enligt regeringens förslag inte kunna leda till att bostadsrätten förverkas.
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.