Skyskrapa och molnig himmel
Enligt 12 kap 32 § jordabalken får en hyresgäst inte överlåta hyresrätten till sin lokal utan hyresvärdens samtycke. Hyresvärden ska inom tre veckor från hyresgästens begäran om överlåtelse lämna besked. En hyresgäst kan dock begära tillstånd vid hyresnämnd.
Hyresnämnden ska lämna tillstånd om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Det är främst bolagets ekonomiska förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet, såsom att betala hyran, men också bolagets förmåga att fortsätta att driva rörelsen i lokalen som tillmäts betydelse.
Det är hyresgästen, d.v.s. det överlåtande bolaget, som ska visa att det övertagande bolaget har tillräckliga ekonomiska resurser för att kunna fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet och som därför får presentera tillräckligt bedömningsunderlag, t ex årsredovisningar, referenser.
Svea Hovrätt har nyligen i beslut 2018-09-20 (mål nr ÖH 2248-18) tagit ställning till en begäran om överlåtelse till ett nystartat handelsbolag (restaurangverksamhet) som saknade offentlig räkenskapsinformation.
Hovrätten ansåg att hyresvärden hade befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Hovrätten konstaterade kortfattat att bolagsmännen i det övertagande bolaget var registrerade som innehavare respektive bolagsman för verksamheter som bedriver restaurangverksamhet. Då annat inte framkommit fann hovrätten inte anledning att ifrågasätta bolagsmännens kompetens att bedriva restaurangverksamheten i lokalen.
Hovrätten gjorde därefter en bedömning om bolagets ekonomiska förmåga. Det underlag som presenterades i hovrätten beträffande bolagets ekonomiska situation utgjordes av en affärsplan och en budget för år 2018 och 2019. Eftersom det saknades offentlig räkenskapsinformation blev det framtagna ekonomiska underlaget av särskilt stor vikt vid bedömningen av den framtida verksamheten.
Uppgifterna i dokumenten byggde enbart på uppgifter från bolagsmännen utan en djupare analys av de ekonomiska förutsättningarna för det nystartade bolagets verksamhet.
Budgeten tog inte hänsyn till eventuella avvikelse utan byggde uteslutande på att det skulle råda oförändrade förutsättningar för driften av verksamheten. För kunna fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet ansågs bolaget vara helt beroende av rörelseresultatet. Det saknades vidare underbyggd uppgift om hur själva överlåtelsen skulle finansieras. Hovrätten fann det därför ovisst om det övertagande bolaget hade ekonomiska förutsättningar att fullfölja
hyresavtalets förpliktelser. Hyresgästens begäran om överlåtelse avslogs därmed.
Vid oklarheter beträffande det övertagande bolaget kan man som hyresvärd således rikta in sig på frågan om bolagsmännens kompetens och bolagets förmåga att fullfölja de ekonomiska villkoren som gäller för hyresavtalet. Därutöver ska övriga kriterier för hyresgästens rätt till överlåtelse enligt hyreslagen vara uppfyllda t.ex. treårsfristen,
att det är fråga om samma rörelse och att denna utgör förvärvsverksamhet.
Dela artikeln

Relaterade artiklar

malkarium-RkNhugMjnxA-unsplash
Åsa Sjögren

Tomträtten – Ett verktyg för kommuner att öka bostadsbyggandet

Tomträtten har under de senare årtiondena fört en tynande tillvaro hos de flesta kommuner. Det finns okunskap om tomträttsinstitutet och det anses ofta vara komplicerat att hantera tomträttsupplåtelser. Tomträttsinstitut kan dock vara ett verktyg för ko...
devon-owens-JVXcRDu1tVI-unsplash
Robert Bruzelius-Lidqvist

Kan fastighetsägare vara betalningsansvarig för överhyra i andrahandshyresförhållanden?

Den senaste tiden har ett flertal hyresgäster i samband med krav på återbetalning av överhyra i andrahandshyresförhållande vid hyresnämnderna yrkat att fastighetsägaren, ensam eller solidarisk med förstahandshyresgästen, ska svar för återbetalning av ev...
oscar-nord-Mzi9DBcqDP8-unsplash
Elin Isakzon

Hyresgästens inflytande vid rivning och ombyggnad av flerbostadshus

Vid exploatering och förädling av fastigheter i form av rivning eller ombyggnad av flerbostadshus dyker ofta olika juridiska frågeställningar upp bl.a. avseende hyresvärdens möjlighet att säga upp bostadshyresgäster med besittningsskydd. Nedan följer en...