Nytt lagförslag att hyreslägenheter ska kunna omvandlas till ägarlägenheter

Sedan den 1 maj 2009 har det varit möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter, i dagligt tal benämnt såsom ägarlägenheter. Regeringen beslutade den 24 maj 2012 att tillsätta en särskild utredning med uppdrag att föreslå de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter. Utredningen har den 4 juni 2014 lämnat sitt förslag, SOU 2014:33.

 

En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, d.v.s. med direkt äganderätt och utgör fast egendom. Med nuvarande reglering är möjligheten att bilda ägarlägenheter begränsad till nyproduktion och till ombildning av utrymmen som inte används som bostäder, dvs. lokaler, kontor och liknande. En ägarlägenhet kan inte bildas av ett utrymme som inom de senaste åtta åren har använts som bostad. I SOU 2014:33 föreslås att det införs en ny lag, lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, som reglerar förfarandet vid en omvandling. Förslaget omfattar endast hyreslägenheter således varken bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter.

 

Enligt förslaget ska en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter kunna ske på fastighetsägarens initiativ och omfatta samtliga lägenheter i en byggnad inom en fastighet. Om det med hänsyn till villkoren för fastighetsbildningen är möjligt att dela upp en större byggnad så att olika delar av byggnaden tillhör skilda fastigheter ska det vara tillräckligt att lägenheterna i en viss byggnadsdel inom en fastighet omvandlas. På motsvarande sätt ska det vara möjligt att dela upp en större byggnad med hyreslägenheter ”på höjden” genom tredimensionell fastighetsbildning, förutsatt att samtliga lägenheter i den nybildade fastigheten samtidigt omvandlas till ägarlägenheter. Fastighetsägaren ska vara skyldig att informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång. Informationen ska innehålla upplysningar om att hyresgästerna har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten. Hyresgästerna ska i samband med omvandlingen få ett skriftligt erbjudande om att före andra köpa ägarlägenheterna. Erbjudandet ska föregås av besiktning och värdering av byggnaden och lägenheterna. Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighetsbildning ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa lägenheterna och detta ska antecknas i fastighetsregistret. Hyresgästerna som kollektiv ska inte ha någon särskild, lagreglerad rätt att före andra gemensamt förvärva fastigheten för omvandling till ägarlägenheter. De hyresgäster som inte köper sina lägenheter i samband med omvandlingen föreslås ha rätt att få ett erbjudande om köp, ett hembud, vid senare försäljning av lägenheten. Det avser att gälla den hyresgäst som hade hyresrätten till lägenheten när den omvandlades till ägarlägenhet. Även en make, sambo eller annan närstående till en sådan hyresgäst föreslås att under vissa förutsättningar ha rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår men det krävs då att hyresgästen samtycker till köpet.

 

Lagförslaget väcker vissa frågeställningar som delvis besvaras i utredningen. Ägarlägenheter kan öka möjligheten för ägaren att fritt förfoga över sin bostad vad gäller t.ex. att hyra ut den fritt. Förfoganderätten vad gäller den fria uthyrningen kan dock även utgöra en risk om ägarlägenheter köps upp i spekulationssyfte och hyrs ut av icke-professionella och oseriösa hyresvärdar till nackdel för hyresgästen som bor i lägenheten. En annan fråga gäller förvaltningen av hus med ägarlägenheter. En person som köper en bostad är sannolikt mån om att sköta bostaden och underhålla den. En farhåga som presenteras i utredningen är att ägarna av de enskilda lägenheterna kan sakna intresse av förvaltningen av husets gemensamma delar och eftersätta underhållet av dessa, särskilt i de fall lägenheten köps i spekulationssyfte. Det finns även en risk att den samfällighetsförening som bildas, saknar den erfarenhet som krävs för att sköta en fastighet.

 

Förutom de farhågor som presenteras i utredningen framhålls fördelar med en ny reglering såsom att det kan leda till ökad rörlighet på bostadsmarknaden genom fri uthyrningsrätt, bidra till att fler får möjlighet att äga sitt boende och att hyresvärdar genom försäljning kan få loss kapital för att renovera återstående hyresrättsbestånd.

 

Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den1 januari 2016.

 

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.