Ny lag om uthyrning av egen bostad

Den 1 februari 2013 trädde lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, ikraft. Den största nyheten är att hyresvärden och hyresgästen ges större frihet att komma överens om hyran.

Bakgrund

Bakgrunden till den nya lagen är att regeringen ville öka möjligheterna för privatpersoner att hyra ut sin bostad. Grunden härför motiverades av att det är viktigt för svensk ekonomi och dess tillväxt att bostadsmarknaden fungerar bra. En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för att få en god rörlighet på arbetsmarknaden. Genom att i en ny lag ändra sättet att beräkna vilken hyra som får tas ut vid andrahandsuthyrning var förhoppningen att få fler privatpersoner att hyra ut sin bostad under perioder då de själva inte behöver lägenheten och på så sätt minska bostadsbristen i framförallt storstäderna.

I förslaget till lagen föreslog regeringen att en bostadsrättshavare inte längre skulle behöva ange några skäl för sin begäran om andrahandsuthyrning till skillnad mot dagens regler som kräver att uthyraren har beaktansvärda skäl för sin begäran. Regeringen fick dock inte igenom det förslaget.  

Lagens tillämplighet och innebörd

De bostäder som omfattas av den nya lagen är villor, bostadsrätter, möblerade och omöblerade rum samt ägarlägenheter. Däremot gäller lagen inte för andrahandsuthyrning av hyresrätter utan där gäller hyreslagens regler fortfarande. En förutsättning för att lagen ska vara tillämplig är att upplåtelsen inte ingår i näringsverksamhet och att ändamålet är annat än fritidsändamål. Om flera lägenheter upplåts gäller lagen endast för den första upplåtelsen.

Både hyresvärd och hyresgäst har rätt att när som helst säga upp hyresavtalet. En hyresgäst kan säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen. För hyresvärden gäller tre månaders uppsägningstid.

Beräkning av hyra

Vid uthyrningen får hyran nu bestämmas utifrån kapital- och driftskostnader. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Ett riktmärke för avkastningsräntan är, enligt lagstiftaren, för närvarande fyra procent. Räntor och lånekostnader har ingen betydelse. Med driftskostnad avses till exempel avgift till bostadsrättsföreningen, slitage av inventarier samt kostnad för el och bredband.  

Exempel:

En bostadsrätt som är värd 2 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Månadsavgiften till föreningen är 4 500 kr. Den månadshyra som kan tas ut blir således

2 000 000 * 0,04/12 + 4 500 = 11 167 kr

Om hyresvärden tar ut högre hyra än den som beräknats enligt formeln kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att begära sänkning. Vid tvist om hyran ska hyresnämnden fastställa hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden. Om hyresnämnden anser att hyran är för hög kan den alltså besluta om en lägre hyra. Om hyresnämnden beslutar om en sänkning av hyran så gäller den från beslutsdatumet. Det finns alltså ingen möjlighet att retroaktivt få tillbaka hyra som redan har erlagts. Ett beslut från hyresnämnden i denna del kan överklagas till hovrätten.

 

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.