16 sep 2013
Möjliga åtgärder för en hyresvärd för att minimera eventuell hyresförlust med anledning av lokalhyresgästs obestånd
I aktiebolagslagen (2005:551) finns regler om personligt betalningsansvar för bolagets styrelseledamöter. Högsta domstolen har i ett beslut den 8 juli 2013 uttalat sig om när en förpliktelse att betala hyra som kan medföra personligt betalningsansvar enligt aktiebolagslagen ska ha anses uppkommit. Mot bakgrund av Högsta domstolens beslut kan det vara förenat med svårigheter för en hyresvärd att erhålla ersättning för obetald hyra från en styrelseledamot i ett bolag med tillämpning av aktiebolagslagens regler. I denna artikel redogörs för åtgärder som en hyresvärd kan vidta för att försöka minimera eventuell hyresförlust med anledning av en lokalhyresgästs obestånd.
Högsta domstolen har nyligen meddelat beslut i frågor som rör bland annat en styrelseledamots personliga betalningsansvar för hyresskuld. I detta beslut konstaterar Högsta domstolen att en hyresvärd inte kan få ersättning för obetald och förfallen hyra från en styrelseledamot om hyreskontraktet har ingåtts före den så kallade medansvarsperioden. Den omständigheten att hyresfordran förfaller till betalning under medansvarsperioden saknar betydelse enligt Högsta domstolen. Ett utförligare referat av Högsta domstolens beslut finns på sidan 9 i detta nummer av Experten i Huset.
En hyresvärden kan således inte, enligt aktiebolagslagens bestämmelser, göra gällande personligt betalningsansvar för hyresgästbolagets styrelseledamöter för hyresfordringar om hyreskontraktet ingåtts före medansvarsperioden. Hyresvärden kan emellertid vidta andra åtgärder för att minimera eventuell hyresförlust med anledning av hyresgästens obestånd.
Vid hyresavtalets tecknande eller vid omförhandling av hyresavtalet kan hyresvärden undersöka hyresgästens ekonomi samt ställa krav på säkerhet för avtalets fullgörande, t.ex. borgen, företagshypotek eller pantsättning av tillgodohavanden på bank. Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerheten under hyrestiden, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöja sig. Gör inte hyresgästen det inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet, enligt 28 § hyreslagen.
Om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två dagar efter förfallodagen kan förverkandeuppsägning av hyresavtalet ske (42 § hyreslagen). Förverkandeuppsägning kan ske såväl innan som efter att hyresgästen försatts i konkurs (se nedan). Vid betalningsförsummelser bör hyresvärden också informera borgensman, bank. m.fl., som har ställt en säkerhet för hyresavtalets fullgörande, om försummelserna.
Om ett hyresgästbolag försätts i konkurs kan hyresvärden anmäla hyresvärdens fordran för obetalda hyror till konkursförvaltaren för att på så sätt ha möjlighet att få del av eventuell utdelning i konkursen. Ett hyresförhållande upphör inte automatiskt att gälla om hyresgästen försätts i konkurs, utan hyresavtalet måste sägas upp. Hyresavtalet kan sägas upp till hyrestidens utgång eller till omedelbart upphörande (förverkandeuppsägning) vid obetald hyra. Enligt 31 § hyreslagen finns också en särskild uppsägningsrätt för hyresvärden vid hyresgästens konkurs. Om hyresgästen försätts i konkurs efter tillträdet till lokalen, och har hyresvärden inte sådan säkerhet för avtalets fullgörande att han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet, om inte sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran, om inte konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, dvs. konkursboet inträder i hyresförhållandet, eller om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet, enligt 31 § tredje stycket hyreslagen. Hyresvärden kan också uppmana konkursboet att återlämna lokalen, enligt 31 § femte stycket hyreslagen. Om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Konkursboet får alltså massaansvar för hyran om inte konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad från uppmaning.
Sammanfattningsvis finns det, som ovan framgått, ett flertal åtgärder som en hyresvärd kan vidta för att minimera en hyresförlust.
Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.