Intresseavvägning i bostadshyresförhållande enligt 46 § 1 st 10 p hyreslagen

Vid förlängningstvister enligt 46 § 1st 10 p hyreslagen skall intresseavvägning mellan hyresgäst respektive hyresvärd göras och ett flertal frågeställningar kan aktualiseras. När ska en hyresgäst anses ha ett beaktansvärt behov av sin bostadslägenhet och finns det vissa villkor att ta fasta vid under bedömningen? Hur länge kan en hyresgäst låta bli att bebo sin bostadslägenhet och fortfarande anses ha ett beaktansvärt behov av densamma? Vad krävs för att en bostadslägenhet ska anses som en nödvändig komplementbostad för hyresgästen? I denna artikel ges en presentation av tillämplig lagstiftning och praxis, vari belyses vilka faktorer som spelar in vid en intresseavvägning enligt nämnda lagen.

 

En bostadhyresgäst har direkt besittningsskydd, innebärande att hyresgästen som huvudregel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. I 46 § anges besittningsbrytande grunder, d.v.s. de situationer som kan bryta hyresgästens direkta besittningsskydd. Om hyresgästens besittningsskydd inte kan prövas mot någon av punkterna 1-9, som anger specifik situation, tillämpas punkten 10, vari det anges att om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid prövningen enligt punkten 10, som även kallas ”generalklausulen”, har hyresnämnden att göra en intresseavvägning.

 

Enbart det förhållandet att en hyresgäst har ett ringa eller inget behov av lägenheten, leder inte till att hyresförhållandet upplöses enligt punkten 10. Hyresvärdens skäl för hyresgästens avflyttning ska för det första vara av saklig art, d.v.s. skälet får inte vara av chikanös karaktär och vid tillämpning av generalklausulen ska hyresgästens intressen av fortsatt förhyrning vägas mot hyresvärdens intresse av att hyresförhållandet upphör. I Holmqvists och Thomssons kommentar till hyreslagen tas det upp olika typfall på situationer som går att anföra till intresseavvägningen. Som exempel nämns att hyresgästen har ringa behov av lägenheten eller inte nyttjar den stadigvarande. I kommentaren görs vidare hänvisning till hyreslagens förarbeten, vari framgår att ett påvisat ringa behov eller bristfälligt utnyttjande, ska tillmätas avsevärd betydelse vid intresseavvägningen.

 

En inte ovanlig situation är att hyresvärden säger upp hyresgästen p.g.a. att hyresgästen har ordnat sitt boende på annat håll och således har bristande behov av bostadslägenheten. Till följd av en ansträngd bostadsmarknad är också trycket på lediga bostäder stort. För det fall hyresgästen inte bebor lägenheten kan uppsägning ske enligt punkten 10. Om uppsägningen kommer under hyresnämndens prövning, är det hyresvärden som har att styrka att hyresgästen saknar skyddsvärt behov av lägenheten genom att denne inte har sitt boende i lägenheten.

 

Vilken typ av bevisning som ska förebringas är inte helt klart men det torde åtminstone krävas att hyresvärden påstår att hyresgästen inte har sitt boende i lägenheten och förebringar någon uppgift som påvisar detta. Folkbokföringsuppgifter är ett exempel då en sådan uppgift presumeras återspegla var hyresgästen har sitt verkliga boende. Om hyresvärden förebringat bevisning om att hyresgästen inte bebor lägenheten, torde bevisbördan övergå på hyresgästen att visa att denne faktisk bor i lägenheten.

 

En hyresgäst som inte använder sin lägenhet permanent som bostad, kan ändå anses ha ett skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten. Detta gäller exempelvis vid återflyttningsplaner från hyresgästen. I en sådan situation torde det dock krävas att hyresgästen kan styrka att han avser att ta lägenheten i anspråk som fast bostad eller åtminstone som ett nödvändigt bostadskomplement inom snar framtid och att det finns konkreta planer på detta. Vidare åligger det som huvudregel hyresgästen att visa att lägenheten behövs som ett nödvändigt bostadskomplement. Exempel på vad som kan anses som nödvändigt bostadskomplement är när en hyresgäst behöver lägenheten för sin dygnsvila.

 

Frågan om intresseavvägningen enligt punkten 10 har nyligen belysts genom två avgöranden, ÖH 239-14 och ÖH 3418-14.

 

I det förstnämnda målet hade hyresgästen sedan 2002 förhyrt en lägenhet utanför Stockholm. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet och åberopat som grund att hyresgästen utan tillstånd upplåtit lägenheten i andra hand och att hyresgästen därtill saknade behov av lägenheten eftersom hyresgästen sedan en längre tid tillbaka hade en bostad i Norge. Hyresgästen bestred att hyresavtalet skulle upphöra och invände att denne flyttat till Sverige och behövde lägenheten som bostad. Hyresnämnden bedömde att hyresgästen, i och för sig, fick anses ha ett behov av lägenheten som bostad, men då hyresvärden visat att lägenheten upplåtits i andra hand utan tillstånd, bifölls hyresvärdens upphörstalan. Avgörandet överklagades till Svea hovrätt. I hovrätten framkom det att hyresgästen hade haft olika projektanställningar i Norge under tiden 2005 till 2014. Hyresgästen hade åkt till lägenheten varannan helg. Hovrätten konstaterade att hyresgästens uppgifter fick stöd av åberopad bevisning i form av uppdragsbekräftelser från dennes arbete och flygbiljetter. Vid en sammantagen bedömning fann hovrätten att hyresvärden inte visat att hyresgästen saknade behov av lägenheten och att det inte heller var visat att lägenheten inte varit hyresgästens permanenta bostad under vistelserna i Norge. Det var inte heller visat att hyresgästen släppt kontrollen över lägenheten på sådant sätt att hyresgästen upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande. Hovrätten avslog hyresvärdens ansökan.

 

I ÖH 3418-14 var omständigheterna sådana att hyresvärden sagt upp ett hyresavtal då hyresgästen saknade behov av lägenheten som sin permanenta bostad. Hyresgästen invände mot detta och anförde att han hade behov av lägenheten då hans boende i Ecuador sedan 2011 endast var tillfälligt. Hyresnämnden fann att lägenheten inte kunde anses vara hyresgästens permanenta bostad och att den inte heller utgjorde ett nödvändigt bostadskomplement. Hyresnämnden anger i beslutet att en lägenhet bör nyttjas i omkring 80-100 dagar per år och i samband med studier, arbete eller annat motsvarande ändamål, för att en lägenhet ska anses som ett nödvändigt bostadskomplement. Hyresnämnden anförde att hyresgästen inte redogjort för några konkreta återflyttningsplaner. Således bifölls hyresvärdens yrkande om upphörande. Hyresgästen överklagade till Svea hovrätt och anförde att dennes vistelse i Ecuador förlängts p.g.a. en släktings sjukdom. Hovrätten gjorde samma bedömning som hyresnämnden och avslog överklagandet.

 

Det kan vara av vikt för en hyresvärd som avser att tillhandahålla outnyttjade lägenheter på bostadsmarknaden, att under tid, ha kontroll över vilka hyresgäster som nyttjar sina lägenheter och vilka som inte gör det. En normal uppsikt över bostadsbeståndet torde också vara förenligt med en god fastighetsförvaltning. Det finns ingen exakt gräns för hur omfattande en hyresgästs nyttjande av lägenheten ska vara för att hyresgästen ska anses ha ett beaktansvärt behov av den, utan frågan får avgöras med beaktande av omständigheterna i varje fall. En hyresgäst som inte använder lägenheten för permanentboende kan ändå anses ha ett skyddsvärt intresse av den om den kan bedömas utgöra en nödvändig komplementsbostad. Om det däremot vid prövning framkommer att hyresgästen saknar beaktansvärt behov av sin lägenhet, finns det inte något skäl till att skyddslagstiftningen ska tillämpas till hyresgästens förmån. Vid en sådan situation får hyresgästen intresse vika till förmån för hyresvärdens intresse av att tillhandahålla lägenheten för uthyrning till bostadssökande, vilket är ett sakligt skäl.