Individuell energimätning för bostadshyresgäster

Riksdagen har beslutat att införa en lag om energimätning i byggnader. Lagen syftar till att energikostnader ska kunna fördelas efter faktisk energianvändning genom energimätning i enskilda lägenheter. Som en följdeffekt av mätningen hoppas lagstiftaren på ökade incitament för den enskilde slutanvändaren att minska sin energianvändning. Den nya lagen har trätt i kraft den 30 april 2014.

 

Lagen om energimätning i byggnader ställer krav på att den som uppför en byggnad ska se till så att det finns möjlighet att mäta varje lägenhets el- och naturgasförbrukning. Detsamma gäller vid ombyggnad av befintlig byggnad. Beträffande värme, kyla och tappvatten så reglerar den nya lagen att, om det är kostnadseffektivt, så ska även denna typ av media vid uppförande av byggnad kunna mätas i varje lägenhet. Vid ombyggnation av befintlig byggnad har införts en ytterligare begränsning innebärande att det även ska vara tekniskt genomförbart att införa separat mätning.

 

Utöver vad som angetts ovan innehåller lagen om energimätning i byggnader dessutom ett krav på att den som äger en byggnad ska se till att installera system för individuell mätning och debitering av värme, kyla och tappvatten under förutsättning att detta är kostnadseffektivt och tekniskt genomförbart. Denna reglering tar således sikte på befintliga byggnader som inte genomgår ombyggnation.

 

Flertalet bostadshyresavtal på den svenska hyresmarknaden tillämpar idag så kallad totalhyra. Totalhyra, eller varmhyra, innebär att i hyrans fasta belopp ingår kostnaden för värme, varm- och kallvatten samt övriga nyttigheter, dvs utan att någon individuell energimätning görs. Totalhyran har haft en bred tillämpning trots att hyreslagen sedan 1985 medger att hyran även innehåller vissa rörliga ersättningar som är kopplade till förbrukning av värme, varmvatten, el och VA (19 § första stycket 3 hyreslagen). Hyreslagen ställer då krav på att kostnaden tas ut efter individuell mätning eller att den rörliga delen bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse.

 

Lagstiftaren har funnit att det finns många fördelar med rörlig ersättning som är kopplad till varje lägenhets individuella förbrukning, varav energibesparing och miljöskäl är de främsta. Den individuella mätningen utgör ett incitament för varje enskild hyresgäst att hushålla med förbrukningen. I ljuset av energibesparings- och miljöskäl samt ovan redovisad lagstiftning framstår det som att tillämpningen av totalhyra för sedvanliga bostadshyresavtal kommer att successivt försvinna från den svenska bostadshyresmarknaden.

 

I ett ärende där Advokatfirman Steinmann företrätt hyresvärden prövade hyresnämnden och slutligen Svea hovrätt frågan om hyresvärdens möjlighet att ändra befintliga hyresvillkor genom att ersätta hyresvärdens skyldighet att förse bostadslägenheter med värme och varmvatten med skylighet för hyresgästerna att teckna eget abonnemang för fjärrvärme och att övergå till individuell mätning för vattenförbrukning med individuell debitering efter förbrukning. Som kompensation för övergången till kallhyra och debitering för vattenförbrukning skulle hyresgästerna erhålla en lägre årshyra.

 

Ärendet avsåg befintliga radhus uppförda på 60-talet. I respektive radhus fanns sedan tidigare såväl mätare för fjärrvärmeförbrukning avseende värme och uppvärmning av varmvatten, som vattenmätare. Hyresvärden kunde således presentera flera års statistisk över lägenheternas energiförbrukning samt hyresvärdens kostnader för förbrukningen, vilket visade på att hyresgästerna med något enstaka undantag hade goda möjligheter att med de nya hyresvillkoren få en lägre hyra än den som betalades. Hyresgästernas invändning mot ändrade hyresvillkor var bl a att lagstiftaren inte avsett att individuell mätning skulle införas på fastigheter som inte redan vid övergången till de nya reglerna 1985 tillämpade individuell mätning och debitering, att radhusens klimatskal och därmed energiåtgång och kostnad därför differentierade, att hyresvärdens intresse av att underhålla radhusens klimatskal skulle minska. Mot detta gjorde hyresvärden gällande att radhusen hade en för byggåret normal energiåtgång med undantag för enstaka radhus där hyresgästens beteende påverkade radhusets energiåtgång. Såväl hyresnämnden som hovrätten fann att förarbetena till 19 § fösta stycket 3 hyreslagen inte gav stöd för den tolkning som hyresgästerna gjorde gällande, att hyresvärden visat att ändringen av hyresvillkoren inte medförde någon olägenhet för hyresgästerna och att samtliga de av hyresvärden begärda villkoren var skäliga, varför hyresvärdens talan bifölls.

 

Av intresse i ärendet är att initiala förhandlingar med hyresgästförenigen strandade efter att hyresgästföreningen intagit ståndpunktern att befintliga hyresgäster inte skulle företrädas på kollektiv då ändringen till enhetsmätning i redan ingångna avtal ansågs vara en alltför stor förändring för hyresgästerna att förhandlas kollektivt.

 

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.