Hyresvärdens möjlighet att säga upp bostadshyresgäster med besittningsskydd

Enligt 46 § 1 st hyreslagen följer att hyresgästen har ett direkt besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av hyresförhållandet om hyresvärden säger upp avtalet. Dock stadgar paragrafen även att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer, däribland för det fall huset ska rivas, genomgå en större ombyggnad eller om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresnämnden och Svea hovrätt prövar efter ansökan från hyresvärden frågan om hyresgästens rätt till förlängning.

Huset ska rivas

Hyresgästen har inte rätt till förlängning av avtalet enligt 46 § 1 st p 3 hyreslagen om huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Det görs inte någon prövning av om det är en företagsekonomiskt riktig åtgärd att riva huset. En förutsättning för att besittningsskyddet ska brytas är dock att rivningen är aktuell, det s.k. aktualitetskravet. Hyresvärden måste således vid prövningstillfället i hyresnämnden, med rivningslov och startbesked, eller annan tillförlitlig utredning, visa att evakueringen i princip är det enda kvarvarande hindret mot att påbörja rivningen.

Om rivningen är nära förestående och det i princip finns grund för att bryta besittningsskyddet, ska det prövas om det är skäligt. Hyresgästens möjligheter att själv skaffa en annan bostad blir då avgörande. Om förhållandena på bostadsmarknaden är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad kommer skälighetsbedömningen leda till att besittningsskyddet bryts bara om hyresgästen erbjuds en annan bostad som denne skäligen bör godta. Råder det balans på marknaden så bryter en rivning besittningsskyddet även utan ersättningsbostad. Givetvis finns även mellanlägen där utrymme kan finnas för uppskov med avflyttningen, en provisorisk bostad med rätt till återflytt eller en ekonomisk ersättning.

Huset ska genomgå en större ombyggnad

Det vanligaste vid en ombyggnad (ofta ROT med stambyte) är att hyresgästerna evakueras tillfälligt till en s.k. evakueringslägenhet för att sedan flytta tillbaka till sin lägenhet när ombyggnationen är färdig. Detta förutsätter att hyresvärden har tomma lägenheter dit evakuering kan ske inom sitt bestånd eller samarbete med annan fastighetsägare med vakanta lägenheter. I detta fall bryts inte besittningsskyddet utan ett tilläggsavtal till befintligt hyresavtal ingås beträffande nyttjandet av evakueringslägenheten och hyresvärdens rätt till tillträde till befintlig lägenhet m.m. Observera att en hyresvärd i detta fall måste inhämta hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens/Svea hovrätts tillstånd om denne vill utföra arbeten som medför viss standardhöjning eller innebär ändring av viss omfattning, enligt 18 d-f §§ hyreslagen. Detta gäller även vid sammanslagning eller delning av lägenhet (med undantag för lägenhet som inte kommer att finnas kvar efter en ombyggnad och återflyttningsrätt därmed är utesluten).

Om hyresgästen efter begäran om tillträde och erbjudande om evakuering motsätter sig detta följer av 46 § 1 st p 4 hyreslagen att besittningsskyddet bryts om huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Med större ombyggnad avses sådan ombyggnad som är av så genomgripande art att den hindras av att hyresgästen bor kvar. Det förutsätts att det är huset i sin helhet som ska genomgå en ombyggnad och inte bara hyresgästens lägenhet för att bestämmelsen ska bli tillämplig. Vid större ombyggnader gör sig samma överväganden gällande som vid rivning av huset. Frågan om hyresgästens möjlighet att flytta tillbaka får dock större betydelse.

I likhet med vad som krävs vid rivning måste ombyggnationen vid hyresnämndens prövning av förlängningsärendet vara aktuell för att besittningsskyddet ska brytas. Det ska i princip vara hyresgästens utrymmande av lägenheten som är den åtgärd som återstår innan ombyggnaden kan påbörjas. Hyresvärden ska kunna uppvisa bygglov och startbesked eller annan handling till styrkande av detta. Hänsyn tas också till hyresgästens möjligheter att skaffa en annan bostad. Om hyresgästen har rätt att flytta tillbaka efter ombyggnaden talar det starkt för att besittningsskyddet bryts temporärt. I sådant fall kan hyresgästen behöva acceptera ett tillfälligt boende som inte behöver uppfylla samma trivsel och bekvämlighet som prövningslägenheten.

Generalklausulen

Av 46 § 1 st p 10 hyreslagen följer att besittningsskyddet bryts om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Vid tillämpningen av punkten 10 ska hyresvärdens och hyresgästens intressen vägas mot varandra. För att hyresförhållandet ska upplösas fordras dels att hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen. Därefter sker en intresseavvägning där bl.a. erbjudande om ersättningsbostad vägs in i bedömningen.

Godtagbar ersättningsbostad

Hyresvärden ska således i samtliga tre ovannämnda situationer erbjuda hyresgästen en ersättningsbostad som hyresgästen skäligen kan nöja sig med. Huruvida hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet bedöms objektivt efter en prövning av samtliga relevanta omständigheter såsom hyresgästens ålder och särskilda bostadsbehov, ersättningslägenhetens läge, storlek, rumsantal, hyra m.m.

Under den tid som prövning sker i hyresnämnd/Svea hovrätt enligt någon av situationerna ovan fortlöper hyresförhållandet enligt hyreslagen, vilket måste beaktas av hyresvärden vid sin projektering.

Skulle juridiskt biträde önskas i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss vid Advokatfirman Steinmann.