Fel vid köp av bostadsrätt – vem ansvarar?

En bostadsrätt (andel i en ekonomisk förening vartill kopplats nyttjanderätten till en specifik lägenhet) utgör lös egendom, vilket innebär att köplagen är tillämplig. Bostadsrätten säljs normalt sett i ”befintligt skick”, och med användandet av en sådan klausul vill säljaren begränsa sitt ansvar till bostadens faktiska tillstånd. Det medför ett ökat ansvar på köparen att undersöka det faktiska tillståndet och då särskilt sådana omständigheter som är av vikt för köparen, innan köpet.

Om bostadsrätten har sålts i befintligt skick så kan den ändå anses vara felaktig om säljaren har garanterat en uppgift som har haft betydelse för köpet och som visar sig inte stämma, om säljaren undanhåller information av väsentlig betydelse avseende bostadsrättens egenskaper och som köparen borde blivit upplyst om, eller om bostadsrätten av annan anledning är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Inför köparen spelar det ingen roll om det är säljaren, mäklaren eller ett ombud som har tagit fram uppgifterna om bostadsrätten – säljaren ansvarar oavsett i förhållande till köparen.

Det finns inte någon lagstadgad undersökningsplikt för köpare av bostadsrätter, däremot begränsas köparens möjlighet att göra gällande fel som han/hon vid en genomförd undersökning av bostadsrätten borde ha upptäckt, eller om köparen trots uppmaning från säljaren underlåter att undersöka bostadsrätten och vid sådan undersökning borde ha upptäckt felet. Det är heller inte enbart själva lägenheten som ska granskas. Årsredovisningen innehåller ofta, utöver viktig information om föreningens ekonomiska situation, information om kommande reparationer och renoveringar. Kontakter bör även tas med styrelsen.

Om köparen efter köpet upptäcker en avvikelse som förelåg vid köpet, vilken inte hade kunnat upptäckas av köparen och som heller inte borde ha förelegat med hänsyn till bostadsrättens ålder och skick, ansvarar säljaren i normala fall för avvikelsen/felet. Säljaren svarar också för skada som uppkommit under tiden mellan köp och tillträde. För att köparen ska kunna göra felet gällande krävs dock att det är väsentligt. Det finns omfattande rättspraxis från domstolar rörande säljarens felansvar med mera.

Sammanfattningsvis får det konstateras att köparens och säljarens ansvar och skyldigheter är sammanlänkade. Om säljaren antyder att en avvikelse eller brist kan föreligga, om brist kan upptäckas i bostaden eller indikeras av de handlingar som säljaren har tillhandahållit, innebär det att köparens ansvar att närmare undersöka avvikelsen eller bristen utökas. Om säljaren i stället tonar ner risken för att fel föreligger eller garanterar en viss egenskap, ska köparen normalt kunna sätta viss tillit till uppgiften varvid undersökningsplikten i någon mån kan bedömas som normal eller minskad, allt beroende på situationen i det enskilda fallet.

Ovan innebär också att det sällan lönar sig för en köpare att hålla sig i ovisshet, medvetet eller omedvetet, om bostadsrättens egenskaper utan det är viktigt att granska både bostaden i sig och övrig information som finns tillgänglig rörande bostadsrättsföreningen. En säljare vill naturligtvis få så bra betalt som möjligt för sin bostad och det kan då vara lockande att tona ned brister och överdriva andra egenskaper. Det är dock ingen bra idé, utan ökar risken för att avvikelsen ska innebära fel och öppnar upp för reklamation. Självfallet ska de positiva egenskaperna framhållas, men köpeobjektet bör vara så, objektivt sett, korrekt beskrivet som möjligt. Tänk på att det är betydligt enklare att diskutera en eventuell prisnedsättning innan köpet än efter.

Skulle en avvikelse ändå visa sig ska reklamation ske i skälig tid, vilket kan vara så lite som några månader, från att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Sker reklamation för sent har köparen förlorat rätten att göra felet gällande. Reklamationen bör göras skriftligt, så att bevisning om att den gjorts säkerställs. Om inte parterna har avtalat om något annat så har säljaren av en bostadsrätt ett felansvar i som längst två år. Innan eventuella krav ställs är det också en god idé att söka rådgivning för att utreda vem som eventuellt är ansvarig och om avvikelsen är så väsentlig att den medför rätt till prisavdrag, hävning och/eller skadestånd.