Blockuthyrning efter bulvandomen – vad händer nu?

Inledningsvis vill jag hänvisa till min kollega Maria Liljeblads artikel för att läsa om vad blockuthyrning är för något och vad förutsättningarna för detta är, då jag inte kommer gå in på det i denna artikel.

I 7 kap. 31 § jordabalken (Bulvanregeln) finns en skyddsbestämmelse till förmån för andrahandshyresgästen vid andrahandsupplåtelser. Denna bestämmelse träffar således även blockuthyrningar. Regeln innebär att andrahandshyresgästen kan få samma rätt gentemot fastighetsägaren som om denne själv upplåtit nyttjanderätten om det 1) råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och 2) rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen.

Beträffande det första rekvisitet avseende intressegemenskap har det sedan tidigare varit klarlagt att om det föreligger släktskap, koncerngemenskap, anställningsförhållanden eller liknande mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är det sådant som typiskt sett medför att intressegemenskap kan föreligga. Detta upprepar även HD i dom den 28 december 2022 i mål T 7236-21. Nyheten i HD:s dom är att intressegemenskapen utsträcks utanför denna grupp och kan träffa bolag även utan ägarkoppling. HD anger att om förstahandshyresgästen inte har något eget behov av bostadslägenheten kan ofta slutsatsen dras att det föreligger en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i förhållande till andrahandshyresgästen, vilket innebär att ett bulvanförhållande kan föreligga. Detta är typiskt situationen även i blockhyresavtal.

När det gäller det andra rekvisitet, kringgående, så klargör HD att det är förstahandsupplåtelsen tillsammans med andrahandsupplåtelsen som åsyftas med begreppet rättsförhållande. Av HD:s dom framgår att huruvida rättsförhållandet ska anses ha utnyttjats för att kringgå bestämmelse till förmån för andrahandshyresgästen är reglerna om besittningsskydd och skälig hyra särskilt centrala. Vid prövningen ska skälen för att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas ha haft för att utforma rättsförhållandet på det sätt som blivit fallet beaktas. Även åtgärder som fastighetsägaren och förstahandshyresgästen vidtar under hyresförhållandet kan enligt HD få betydelse, t.ex. om förstahandshyresgästen accepterar fastighetsägarens uppsägning eller träffar en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Av betydelse är också om rättsförhållandet från början eller senare utnyttjas för att ta ut mer än skälig hyra. Även om rättsfallet inte avsåg blockhyra utan uthyrning av enskild lägenhet är de frågor som HD redogör för typiskt sätt sådana att det även skulle kunna bli tillämpligt på ett blockhyresavtal innebärande att andrahandshyresgästen får samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som denne skulle haft om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen.

Vad innebär då detta? Kan man inte längre hyra ut bostadslägenheter genom blockuthyrning? HD:s dom förbjuder inte möjligheten till vidareupplåtelser. Däremot har möjligheten att vidareupplåta bostadslägenheter, vilket blir aktuellt vid blockuthyrningar, inskränkts något jämfört med tidigare då bl.a. intressegemenskapen utvidgats och kan träffa bolag även utan ägarkoppling, vilket under vissa förutsättningar kan betraktas som ett bulvanförhållande. Detta är viktigt att känna till.

Sammanfattningsvis kan bulvanregeln bli tillämplig i följande situationer

•  Om intressegemenskap föreligger t.ex. genom att förstahandshyresgästen inte har något eget behov   av bostadslägenheten och
• om rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå andrahandshyresgästens besittningsskydd, t.ex. genom att skälet till blockuthyrningen är för obestämt, det finns överenskommelse om avstående från besittningsskydd, förstahandshyresgästen accepterar eventuell uppsägning samt om mer än skälig hyra tas ut m.m.

Blockuthyrningar som sker till företag för att hyra ut till sina anställda, till universitet för att hyra ut till sina lärare och studenter eller till kommuner för hyra ut till personer som är berättigade till t.ex. sociala kontrakt, dvs. där intressegemenskapen främst föreligger mellan första- och andrahandshyresgästen, är alltjämt sådana upplåtelser som typiskt sett är avsedda för just blockuthyrning. I de flesta sådana fall bör man inte riskera att dessa skulle vara att betrakta som ett bulvanförhållande.

För att säkerställa att det finns förutsättningar för en blockuthyrning och att det inte föreligger risk för att bulvanregeln träder in är det alltid klokt att konsultera oss på advokatfirman eller annan jurist med specialistkompetens innan man ingår ett blockhyresavtal eller annan upplåtelse i syfte att vidareupplåtelse ska ske.

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.