Beräkning av hyresnedsättning vid ohyra i bostadslägenhet

Ohyra i bostadslägenheter har blivit ett vanligt förekommande problem. I hyreslagen finns tydliga bestämmelser om hur hyresvärd respektive hyresgäst ska agera vid konstaterad ohyra i en bostadslägenhet. Inte sällan aktualiseras frågor om hyresnedsättning till följd av konstaterad ohyra. I hyreslagen finns ingen bestämmelse som anger hur hyresnedsättning ska beräknas och det saknas också vägledande avgöranden i praxis. Följande artikel är avsedd att belysa rättsläget avseende hyresnedsättning till följd av ohyra i form av vägglöss.

 

I hyreslagen finns det ingen klar definition av vad som avses med ohyra. Enligt Holmqvists och Thomssons kommentar till hyreslagen anges dock att det till ohyra går att hänföra vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar. Undantaget från begreppet ohyra är djur som parasiterar på människor såsom loppor eller mal.

 

Framförallt vägglöss har kommit att öka drastiskt i Sverige under de senaste tio åren till följd av ett ändrat levnadssätt jämte vägglössens spridningsförmåga. Enligt statistik från Anticimex avseende åren 2006-2013, se tabell nedan, har sanering av vägglöss kommit att öka kraftigt och trenden förefaller vara oförändrad för 2014.

 

År	Sverige	Stockholm
2006	1084	317
2007	1790	621
2008	2272	887
2009	3621	1573
2010	6765	2820
2011	11753	4410
2012	17297	6321
2013	18877	7462

jan-14	1454	550
feb-14	1130	343
mar-14	1452	684
apr-14	1595	624
maj-14	1655	805

 

För en hyresgäst kan vägglöss komma att medföra stort obehag i form av fysiska besvär men även olägenhet i form av flertaliga saneringar och förstörd egendom. Även för hyresvärden kan förekomsten av vägglöss vara problematiskt. Det är hyresvärden som har det yttersta ansvaret att utrota ohyra, oavsett vem som orsakat förekomsten, se 17 § 2 stycket hyreslagen. Hyreslagens bestämmelser om skada eller brist i lägenhet, 9-16 §§ gäller även vid förekomst av ohyra. För att bestämmelserna ska bli tillämpliga förutsätts att hyresgästen lider men av vägglössen, d.v.s. att vägglössen inkräktar på lägenhetens användbarhet samt att hyresgästen inte själv orsakat förekomsten.

 

Om vägglöss konstaterats i en bostadslägenhet och hyresgästen lider men till följd av det, kan hyresgästen begära hyresnedsättning. Hyresnedsättning kan begäras för den tid som hyresgästen lider men och hindret består, se 11 § p 3 hyreslagen. Hyresnedsättning utgår dock inte för tid som löper innan hyresgästen har underrättat hyresvärden om bristen. Vad gäller förekomst av ohyra och den spridningsrisk som föreligger är hyresgästen enligt 24 § 3 stycket hyreslagen skyldig att genast underrätta hyresvärden om förekomst av ohyra.

 

Det finns ingen vedertagen metod för beräkning av hyresnedsättning vid ohyra i form av vägglöss. SABO, Sveriges Allmännyttiga bostadföretag har tagit fram en modell för beräkning av hyresnedsättning. Modellen är klar och tydlig men svårtillämpbar vad avser hinder och men i nyttjanderätten som har sin grund i ohyra. Modellen tar sikte på hur hyresnedsättning kan beräknas när hyresgästen kvarsitter i lägenheten under den tid då lägenheten är i bristfälligt skick. Enligt beräkningsmodellen beräknas obrukbar yta såsom en grund för hyresnedsättning men vid ohyra kan den yta som är drabbad av ohyra fortfarande vara brukbar. Istället torde det bli aktuellt att göra en allmän skälighetsbedömning. I Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra har 2011 publicerats nyckeltal för hyresnedsättning, vilken vid en tillämpning skulle komma att rendera hyresnedsättning med ca 15 % vid ohyra i form av vägglöss. Ofta krävs det flertaliga saneringar för att utrota vägglöss och jämte eventuell hyresnedsättning kan det leda till stora kostnader för en hyresvärd.

 

Det saknas vägledande avgöranden för beräkning av hyresnedsättning till följd av vägglöss i bostadslägenheter. I mål T 8327-01 belyses dock frågan om hyresnedsättning på grund av ohyra i form av pälsänger. Hyresgästen hade låtit deponera hyra för en längre tid, mot bakgrund av ohyra som enligt hyresgästen innebar men i nyttjanderätten. Domstolen tog ställning till om lägenheten varit behäftad med en brist i form av ohyra och/eller rester av bekämpningsmedel i sådan omfattning, att lägenhetens användbarhet hade inskränkts, samt huruvida hyresvärden vidtagit lämpliga åtgärder för att utrota ohyran. I den för målet aktuella lägenheten, hade det vidtagits saneringar vid tre olika tillfällen. I målet fann domstolen det inte visat, att det förekommit ohyra i den omfattning som hyresgästen påstått och som skulle ge rätt till hyresnedsättning. Domstolen fann vidare att hyresgästen fick tåla användningen av godkända bekämpningsmedel samt att hyresvärden vidtagit nödvändiga åtgärder för att utrota ohyran. Hyresgästen var sålunda inte berättigad till någon hyresnedsättning. Mot bakgrund av målet torde den omständighet att förekomst av ohyra konstaterats i en lägenhet, inte omedelbart generera en rätt till hyresnedsättning. Förekomsten av ohyra måste nå upp till en viss nivå och hyresgästen skall lida men av det för att nedsättning av hyra skall bli aktuellt. I sammanhanget kan det ha betydelse vilken form av ohyra det rör sig om eftersom olika former av ohyra föranleder olika stora olägenheter.

 

Utan vägledande avgöranden är det svårt att uttala sig om någon exakt beräkning av hyresnedsättning. Vad som utgör skälig nedsättning av hyran ska avgöras genom en objektiv bedömning och anpassas efter bristens karaktär och omfattning. Omständigheterna i det enskilda fallet får således vara avgörande för om hyresnedsättning ska utgå och i så fall till vilket belopp och för hur lång tid. Med hänsyn till den stora spridningen av vägglöss, kraven på skyndsamt agerande från hyresvärd respektive hyresgäst samt de ökade kostnader som förekomsten kan föranleda, kan det för en hyresvärd vara fördelaktigt att utarbeta en policy för hanteringen vid förekomst av ohyra. Det kan vara viktigt för att hyresvärden ska agera i tid för att förhindra fortsatt spridning samt för att inte riskera skadeståndsskyldighet men även för förmågan att leverera entydiga och klara besked till den berörde hyresgästen. En policy kan även vara viktigt för att informera hyresgäster om skyldigheten att anmäla eventuell förekomst av ohyra till hyresvärden omedelbart.

 

Innehållet i denna artikel utgör endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Önskar ni rådgivning i de frågor som behandlas i denna artikel är ni välkomna att kontakta oss.